나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39675 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 144-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 소재 "광대2리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 중·소규모 공장 및 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 본건은 부정형 평지의 토지로서, 제조업소, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(2) : 본건은 부정형 평지의 토지로서, 소매점, 사무소 건부지로 이용중임.
기호(3-4) : 본건은 부정형 평지의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 노폭 약 8미터 및 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(2) : 북측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3-4) : 노폭 약 3미터 내외의 포장도로 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m-12m)(광역소로1류3호)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법> 임.

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m-12m)(2017-02-01)(광역소로1류3호)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(소류1류5호(102호선))(저촉), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법> 임.

기호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m-12m)(소류1류5호(102호선))(저촉), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계는 미상임.

* 본건 기호(2,4) 토지는 각각 일부가 도시계획시설 도로(소로1류)에 저촉되나, 그 면적이 극히 미미하여 이에 구애됨 없이 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5-6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건으로서,

외벽 : 대리석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(5)는 제조업소,단독주택으로 이용중으로서,

지상1층 : 제조업소, 화장실2, 계단실 등,
지상2층 : 안방, 침실, 서재, 드레스룸, 파우더룸, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

기호(6) : 소매점,사무소로 이용중으로서,

지상1층 : 소매점, 방풍실, 화장실, 계단실 등,
지상2층 : 사무소, 화장실2, 계단실 등,
옥탑1층 : 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 급배수 설비 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

㉠-㉡이 소재하고 있는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 계단실(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함
- 목록2,4 각 일부가 도시계획시설 도로에 저촉(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경39675 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인천한마음신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 144-7

토지총면적: 2,468.30㎡ (약 746.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

기호(1) 토지 면적: 1,125.6㎡ (약 340.57평) - 제조업소, 단독주택 건부지

기호(2) 토지 면적: 1,307.9㎡ (약 405.16평) - 소매점, 사무소 건부지

기호(3-4) 토지 면적: (감정서 상 별도 명시 없음, 현황 "도로"로 이용 중)

1.3. 건물정보

건물총면적: 1,589.25㎡ (약 480.80평)

건물 제시외 면적: 36.00㎡ (감정서상 ㉠,㉡ 계단실 포함)

건물(5) 연면적: 599.25㎡ (약 181.33평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층

용도: 제조업소, 단독주택

건물(6) 연면적: 990.00㎡ (약 299.48평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 (옥탑1층 포함)

용도: 소매점, 사무소

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 2,681,251,000원

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 계단실(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함.

* 목록2,4 토지 각 일부가 도시계획시설 도로에 저촉 (감정서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 소재 "광대2리마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 중·소규모 공장 및 창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북측 노폭 약 8미터, 남서측 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

기호(2) 토지는 북측 및 남동측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

기호(3-4) 토지는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로 일부입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전 기록은 1982년 이태수, 2020년 박선구, 2023년 정철균으로 확인됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존 등기자는 정철균 (2024년 1월)입니다.

다수의 근저당권 및 압류/가압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액 (토지 기준): 3,039,000,000원

등기부채권 총액 (건물 기준): 2,454,000,000원

3.2. 말소기준권리

토지 말소기준권리: 2022년 5월 2일 접수된 인천한마음신용협동조합의 근저당권 (을16)

건물 말소기준권리: 2024년 3월 8일 접수된 인천한마음신용협동조합의 근저당권 (을1)

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

따라서 대항력 있는 임차인은 없으며, 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설, 제조업소, 단독주택, 소매점, 사무소 등으로 복합적으로 이용되는 건물입니다.

주변 지역이 근린생활시설, 공장, 창고, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역 특성을 고려할 때, 지역 기반 상권 및 소규모 사업체 운영에 적합한 환경으로 판단됩니다.

대규모 상업지구보다는 지역 주민 및 인근 산업체 수요를 기반으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 농경지 및 임야 등이 분포하여 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있으나, 대규모 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

광대2리 마을회관이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 접근성은 양호할 수 있습니다.

제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획시설 저촉

목록2, 4 토지의 일부가 도시계획시설 도로(소로1류)에 저촉되는 부분이 있습니다.

감정평가서에서는 그 면적이 극히 미미하여 감정평가에 구애되지 않았다고 명시했으나, 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 각종 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 건물 관련 특이사항

제시외 계단실(감정서상 ㉠,㉡)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 소유권 관계를 확인해야 합니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 계약 현황에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

보증금 인수 부담은 없으나, 불법 점유 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 근린지역에 위치한 근린시설 및 주택/사무실 복합건물로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되는 깔끔한 상태로 판단되나, 일부 토지의 도시계획시설 저촉 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

지역 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 또는 자가 사용 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 상당한 면적의 토지와 건물을 확보할 수 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 인근 지역의 개발 계획 또는 수요 변화에 따라 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 물건의 가치는 향후 시장 상황, 주변 시세, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되므로 권리 분석상 특별한 문제는 없는 것으로 보이나, 상기 '잠재적 리스크' 항목들에 대한 면밀한 사전 조사 및 비용 산정 후에 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

감정가 2,681,251,000원을 기준으로, 입찰 참여 시에는 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.