나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40880 [1] 경기도 이천시 백사면 모전리 779-3 그린캐슬 2동 1층 103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 "모전리 현대아파트" 남측 인근에 위치함. 본건 주위는 2동의 다세대주택이 단지를 이루며, 단지 주변으로 아파트단지와 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이있어 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층 103호로서,
외벽은 벽돌 붙임 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 침실3, 화장실2, 거실, 주방, 현관, 발코니 구조로, 거실과 방3, 주방 발코니는 확장형임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 및 급탕설비, 급배수시설, 위생설비, 공동현관 무인경비 시스템 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 목적 토지는 등고평탄한 대체로 부정형으로 1동의 공동주택(다세대주택) 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 청백리로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형))
가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 일반건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 이하연)로부터 2026.5.26..자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 여주지원 2024타경40880 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 이천시 백사면 모전리 779-3 그린캐슬 2동 1층 103호

용도: 다세대주택

1.3. 건물 정보

건물면적: 51.44㎡ (약 15.56평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 1층

사용승인일: 2016년 04월 21일

1.4. 토지 정보

토지면적: 62.46㎡ (약 18.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 "모전리 현대아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 2동의 다세대주택 단지와 아파트단지, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 가장 빠른 근저당보다 선순위인 압류(도봉세무서장, 2023-04-24)가 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이하연

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 반환과 관련하여, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (총 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2018년식, 58.57㎡ (약 17.72평) 다세대주택이 2026년 3월 7일 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 733만원)

* 2021년식, 67.19㎡ (약 20.32평) 다세대주택이 2026년 3월 4일 199,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 980만원)

본건은 2016년식, 51.44㎡ (약 15.56평)이며, 감정가는 133,000,000원입니다. 이는 평당 약 855만원 수준으로, 주변 신축 및 중축 다세대주택 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2018년식, 58.57㎡ 주택의 거래가액(130,000,000원)을 고려하면, 본건의 감정가는 유사한 연식 대비 적정한 가격으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 시설

본건 인근에는 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 단지 주변으로 아파트단지와 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 교육 시설 및 주요 편의시설에 대한 자세한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 보입니다. 다만, HUG와의 계약 관계 및 확약 내용에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 관련 리스크

본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자 겸 인수 주체일 가능성이 높습니다. HUG 인수조건 변경 사항 및 임차인 확약서 내용을 면밀히 재확인하여, 인수 후 발생할 수 있는 잠재적 문제점을 파악해야 합니다.

6.3. 기타 권리 관계 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되나, 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 추가적인 권리 변동이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 백사면 모전리 그린캐슬 2동 1층 103호 다세대주택으로, 2016년식으로 비교적 신축이며 전용면적 51.44㎡ (약 15.56평)으로 실거주에 적합한 크기입니다. 임차인이 대항력을 포기하여 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 133,000,000원으로 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되며, HUG 인수 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담 없음.

* 2016년 신축급 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 실거주 및 임대수익 목적 모두 고려 가능한 물건.

* HUG 관련 특수 물건으로, 조건 명확화 시 유리한 가격 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

주변 시세 분석 및 임차인 보증금 인수 부담 없음을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 114,000,000원 ~ 152,000,000원으로 추정됩니다.

감정가는 133,000,000원으로 시세 범위 내에서 적정하게 책정되었습니다.

현장 조사 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 105,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.