나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41449 [1] 경기도 양평군 단월면 봉상리 247-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성감정 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 ‘봉상1리마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

연번(1) : 대체적으로 사다리형의 완경사 토지로 지목은 임야이나, 현황 임야기타(주택 건부지의 마당)로 이용중임.
연번(3) : 대체적으로 세장형의 완경사 토지로 공부상 지목 및 현황 도로임.
연번(4) : 대체적으로 부정형의 완경사 토지로 공부상 지목 및 현황 도로임.
연번(5) : 대체적으로 부정형의 완경사 내지 평지의 토지로 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

연번(1) : 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근가능함.
연번(3),(4) : 공히 노폭 약 4∼5m 내외의 현황 도로임.
연번(5) : 남측으로 연번(4) 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.
연번(3),(4) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.
연번(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

연번(1) 토지의 공부상 지목은 임야이나, 현황 임야기타(주택 건부지의 마당)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(2) [봉상리 246-1] 일반목구조 목구조지붕 2층건(사용승인일 2010.10.29.)으로서,
- 외벽 : 돌붙임 및 일부 목재, 건축용 판넬붙임 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감(탐문사항),
- 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합되어 있는 것으로 분석되는 데크(방부목), 외부수도, 울타리 등은 건물에 포함하여 평가하였음을 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 공부상 임야이나 현황 주택 건부지
- 목록 1,5 지상 수목, 석축 토지포함 평가, 목록 2 데크, 외부수도, 울타리 등 건물포함 평가 (감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2024타경41449 (1)

소재지: 경기도 양평군 단월면 봉상리 247-37

용도: 단독주택

감정가: 405,190,060원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 989.00㎡ (약 299.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 166.69㎡ (약 50.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

대항력있는임차인, 공동담보

1.5. 주의사항

* 일괄매각

* 목록 1 공부상 임야이나 현황 주택 건부지

* 목록 1,5 지상 수목, 석축 토지포함 평가, 목록 2 데크, 외부수도, 울타리 등 건물포함 평가 (감정서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 ‘봉상1리마을회관’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소가 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

연번(1): 대체적으로 사다리형의 완경사 토지로 지목은 임야이나, 현황 임야기타(주택 건부지의 마당)로 이용중임.

연번(3),(4): 대체적으로 세장형 및 부정형의 완경사 토지로 공부상 지목 및 현황 도로임.

연번(5): 대체적으로 부정형의 완경사 내지 평지의 토지로 주택 건부지로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

연번(1): 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근가능함.

연번(3),(4): 공히 노폭 약 4∼5m 내외의 현황 도로임.

연번(5): 남측으로 연번(4) 도로와 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역 220m, 모든 축종), 배출시설설치제한지역, 준보전산지(연번1), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당함. (연번5는 가축사육제한구역 전부제한구역)

2.6. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 12일 접수된 근저당권 (채권자: 윤무열, 금액: 180,000,000원)임. 건물 등기부상 말소기준권리도 동일한 근저당권임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-31

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-13

확정일자: 2017-07-12

배당신고일자: 2024-12-09

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-13

확정일자: 2020-06-03

배당신고일자: 2024-12-09

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 70,000,000원

3.3. 인수되는 권리

건물 등기부상 목록 2 임차권자 이정미의 주택임차권등기(2025.10.14.)가 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 이에 따라 200,000,000원의 보증금이 인수될 수 있음.

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전 내역 및 근저당권, 임의경매 개시결정등기 확인됨. 근저당권은 말소 예정.

* 건물 등기부: 소유권 보존 내역 및 주택임차권, 근저당권, 임의경매 개시결정등기 확인됨. 근저당권은 말소 예정, 임차권은 인수됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 양평군 단월면의 농경지 및 임야와 단독주택이 혼재된 지역에 위치함. 마을 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나, 상업 시설 밀집 지역은 아님.

4.2. 주변 시세

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 제공되지 않아 상세한 시세 분석은 어려움. 다만, 유사 면적 및 구조의 단독주택은 지역에 따라 다양한 가격대를 형성할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건 인근 버스 정류소 이용 가능하며, 차량 접근성 양호.

주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택 위주로 구성되어 있어 조용하고 한적한 생활이 가능.

차량 이동 시 양평군 내 주요 시설 및 양평읍 상업 지역 접근 가능.

5.2. 환경

자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 일부 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

이정미 임차인의 보증금 200,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높아, 실질적인 취득 비용이 높아짐. (최신 확정일자를 가진 이정미 임차인의 총 보증금은 470,000,000원으로 추정되나, 등기부상 인수 권리로 명시된 금액은 200,000,000원임. 배당 결과에 따라 인수액 변동 가능성 있음.)

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

토지 연번(1)의 공부상 지목은 임야이나 현황 주택 건부지의 마당으로 이용 중. 이는 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있음.

6.3. 맹지 (부분)

토지 연번(1)은 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능.

6.4. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 자연보전권역 등에 속해 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 단월면의 한적한 주거 지역에 위치한 단독주택임. 넓은 토지 면적과 주택 자체의 활용 가능성은 장점이나, 명확히 인수해야 하는 임차보증금(200,000,000원)이 존재하며, 토지 지목과 현황 불일치, 맹지(부분) 등 권리 및 현황 상의 리스크가 상당함. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 299평)을 활용한 전원생활 또는 주말주택으로의 활용 가능성.

* 양평 지역의 자연 환경을 바탕으로 한 쾌적한 주거 환경.

* 감정가 대비 인수되는 임차보증금을 고려한 합리적인 총 취득 비용 산정 시, 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 405,190,060원이나, 명확히 인수해야 하는 임차보증금 200,000,000원을 고려할 때, 실제 매수인이 부담해야 할 총 비용은 입찰가 + 200,000,000원이 됨.

따라서, 시장 시세 및 감정가격을 고려하고, 인수되는 임차보증금을 반영하여 총 취득 비용이 약 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내로 이루어지도록 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 제안함.

최종 입찰가는 인수될 보증금의 확정 여부, 낙찰 가능성, 경매 현장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 조사 및 전문가 상담을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

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