나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41883 [1] 경기도 양평군 서종면 수입리 50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2024.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 서종면 수입리 소재 "노문삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지,
임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 일반대중교통 이용편은 불편시됨.

형태 및 이용상태

완경사지에 조성된 부정형의 토지로 건부지(단독주택)임.

인접 도로상태

본건 북동측 노폭 약 2.8m 의 도로(수입리 산20-13(국유지)의 일부)가 북측의 왕복2차선
도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 접도구역
(국지도86호선), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(2016-12-09)
(수도법 시행령제14조의3제1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

제시목록 외의 물건

건물감정요항표 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.

②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용
상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2;가):철골조 및 철근콘크리트구조 경사스라지붕 2층 건으로서(사용승인일:2001.11.20.)
외 벽:드라이비트 등 마감.
내 부:벽지도배, 강화마루, 일부 타일마감 등.
창 호:하이새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

단독주택 구조임.
1층:방1, 내실, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실, 현관.
2층:방2, 가족실, 복도, 화장실1.
지1층:보일러실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급수 및 배수설비, 심야전기축열식 보일러 등에 의한 난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 등(기호 ㄱ-ㅁ)이 소재함.(명세표 및 건물개황도 등 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.

②기 타
-.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 (감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각 포함
- 축대 및 조경석, 정원수,정화시설, 보일러 설비, 관정 등 토지 및 건물에 포함 평가
- 제시외 관정이 지적 경계에 소재하는 것으로 추정되므로 측량필요할 수 있음(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 여주지원 2024타경41883 (1)

소재지: 경기도 양평군 서종면 수입리 50

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지정보

토지면적: 570.00㎡ (약 172.43평)

토지지분: 570㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 237.99㎡ (약 71.99평)

건물지분: 237.99㎡

건물 제시외면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 약 87.93평

사용승인일: 2001.11.20. (건축 25년차)

구조: 철골조 및 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 433,329,840원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 (감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각 포함. 축대, 조경석, 정원수, 정화시설, 보일러 설비, 관정 등 토지 및 건물에 포함 평가. 제시외 관정이 지적 경계에 소재하는 것으로 추정되므로 측량 필요할 수 있음 (감정서 참조).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경기도 양평군 서종면 수입리 소재 "노문삼거리" 서측 인근에 위치함.

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능함.

일반 대중교통 이용 편은 불편시됨.

인접 도로상태: 북동측 노폭 약 2.8m 도로(수입리 산20-13(국유지) 일부)가 북측 왕복 2차선 도로에 연결됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m, 모든 축종), 접도구역(국지도86호선), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016-08-23 신한은행 근저당 240,000,000원

토지 등기부:

소유권 이전 (갈준세 1976-06-15, 김옥분 2005-01-27)

근저당 (신한은행 240,000,000원, 2016-08-23) - 말소기준권리

근저당 (김문자 130,000,000원, 2017-05-02) - 말소

근저당 (김문자 75,000,000원, 2018-12-21) - 말소

임의경매 (채권자: 김문자, 100,000,000원, 2024-11-26) - 말소

건물 등기부:

소유권 보존 (김옥분 2006-06-22)

근저당 (신한은행 240,000,000원, 2016-08-23) - 말소기준권리

근저당 (김문자 130,000,000원, 2017-05-02) - 말소

근저당 (김문자 75,000,000원, 2018-12-21) - 말소

임의경매 (채권자: 김문자, 100,000,000원, 2024-11-26) - 말소

등기부채권 총액 (참고): 445,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 미상 (감정서상 임대 관계 미상으로 기재됨)

대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 현재 정보로 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 모든 근저당 및 임의경매 개시 결정 등은 소멸됩니다.

이 외 등기부상 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

입력된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 서종면 수입리 소재 "부라더스빌" (다세대 주택, 1996년식, 61.76㎡) 건이 2025년 7월 16일 12,500만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 제시외 건물 면적까지 포함하면 건물 면적이 약 87.93평에 달하며, 토지 면적도 172.43평으로 넓어 비교 대상의 주거 형태 및 면적이 다릅니다.

서종면 수입리 지역은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 단독주택의 시세는 해당 지역의 개발 현황, 입지, 건축 연도, 토지 규모 등에 따라 편차가 큽니다.

부동산 임의경매 특성상, 감정가는 시장 가치를 반영하나 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 433,329,840원

주변 시세 및 본건의 토지, 건물 규모, 용도(단독주택) 등을 고려할 때, 감정가의 80~100% 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

명확한 임차인 인수 부담이 없고, 토지 면적이 넓다는 장점이 있습니다.

단, 건축 연차가 25년차에 접어들고, 일부 토지 이용 제한 및 측량 필요 가능성 등의 요소를 감안해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 약 370,000,000원에서 410,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 소재지는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 도심지의 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다.

인근(차량 접근 가능 거리)에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대규모 산업단지, 대규모 쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 해당 지역의 상세 지적도 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

인접 도로가 국유지(수입리 산20-13)의 일부를 이용하고 있어 도로 관련 이슈는 없어 보이나, 상세 내용은 확인 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 여러 제한 사항(보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 관정 등이 지적 경계에 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물 사용승인일로부터 25년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

경기도 양평군 서종면 수입리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 토지 이용 제한, 건축 연차, 제시외 시설 관련 측량 필요성 등의 고려 사항이 존재합니다.

전원생활 또는 별장 용도로 활용 가치가 있으며, 지역 시세를 고려한 합리적인 입찰 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대규모 토지(약 172평)와 단독주택(약 88평 포함)을 일괄 매각받는 물건으로, 넓은 활용 가능성이 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금 및 대항력 있는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

수도권에서의 접근성이 비교적 양호한 양평 지역에 위치하여, 전원생활 및 투자 가치가 있습니다.

자연 친화적인 환경에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 433,329,840원

권리 인수 부담 없음.

현 시세 및 경매 시장 상황, 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 약 390,000,000원 (감정가 대비 약 90%) 내외의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 본인의 투자 성향에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.