나이스옥션 법원경매 여주 2022타경37880 [1] 경기도 여주시 가남읍 태평리 191-45 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2023.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 가남읍 태평리 소재"가남초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독 및 다가구주택, 상가, 주거나지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 대중교통 사정 보통임. , .

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 : 3층중 1층 102호로서,


외벽:적벽돌 치장쌓기마감 :
내벽:벽지 및 타일마감
바닥:몰탈위 장판지마감
창호:샷시창호 마감임.
: .

이용상태

다세대주택으로서 이용중임.(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

개별난방설비, 위생급배수설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-17)(가남초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 여주지원 2022타경37880 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 여주시 가남읍 태평리 191-45 1층 102호

용도: 다세대주택

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕, 3층 중 1층 102호

건물 면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

토지 면적: 40.17㎡ (약 12.15평)

1.3. 감정평가액 및 면적

감정가: 51,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매개요

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 "가남초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 상가, 주거나지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당, 임의경매, 상속 등 다양한 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을7)입니다.

현재 등기부상 소유자는 조미경 외 19명으로 상속 등기(갑8)가 되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음", "지상권개요: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

다만, 등기부상 말소기준권리(을7) 및 임의경매 개시결정(갑7)이 '말소'로 기재되어 있는 점은 주의가 필요하며, 법률 전문가의 추가 확인이 요구됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계는 현장 조사 등을 통해 별도로 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 물건 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대/연립주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 13일, 태평리 257-2 소재 마이다스타운하우스 (2008년 건축, 81.9㎡) 112,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 451.8만원)

* 2025년 10월 31일, 태평리 192-2 소재 동원빌리지103동 (2010년 건축, 79.77㎡) 153,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 634.0만원)

* 2026년 4월 17일, 태평리 191-4 소재 삼진빌라 (1989년 건축, 43.2㎡) 40,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 306.0만원)

4.2. 시세 분석 및 가격 적정성

본건의 건물 사용승인일은 1989년 12월 19일로, '삼진빌라'(191-4, 1989년 건축) 사례와 건축 연도 및 소재지 주소(191-45 vs 191-4)가 매우 유사하여 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

삼진빌라 사례의 면적당 가격은 약 925,925원/㎡ (평당 약 306만원)입니다.

본건 건물 면적 48.96㎡에 이 비율을 적용하면 약 45,320,000원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다.

현재 감정가 51,000,000원은 해당 유사 물건 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 벽돌조 슬래브지붕의 건물로, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감입니다.

내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 몰탈 위 장판지 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

건축물대장상 총 3층 건물 중 1층에 위치합니다.

5.2. 내부 설비

개별난방 설비, 위생급배수 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부 권리관계 특이사항

등기부상 말소기준권리 및 경매개시결정 기입등기가 '말소'로 표기된 점은 권리관계의 복잡성 또는 오류 가능성을 시사하므로, 반드시 법원 확인 또는 전문가 상담을 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 위험

인수되는 임차 보증금이 0원이나, 임대 관계가 미상으로 조사된 점을 고려할 때, 실제 점유자가 없을지, 또는 대항력 없는 임차인이 있을지에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 위험 요인

* 건물 노후화(1989년 건축): 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 각종 제한 사항(가축사육제한, 비행안전제2구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 다세대주택 1층으로, 가남초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

직접적인 비교 사례와의 시세 분석 결과, 현재 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

등기부상 권리관계에 특이사항이 있어 면밀한 확인이 필요하며, 임차인 관련 사항도 추가 조사가 요구됩니다.

그러나 인수되는 보증금이 없고, 유사 건물의 시세와 비교 시 충분한 투자 메리트 확보가 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 직접적인 비교 사례(삼진빌라)와의 유사성으로 시세 파악 용이

* 등기부 권리관계 확인 후 명확한 인수/소멸 권리 파악 시 안전한 투자 가능

* 0원 인수 보증금으로 추가 비용 부담 최소화

* 적정 가격 이하 입찰 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 권리관계의 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정합니다.

유사 물건의 거래가와 감정가를 종합적으로 판단하여, 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

가장 보수적으로는 45,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.