나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3266 [2] 경기도 여주시 대신면 장풍리 473 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원감정 · 평가일 2023.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 대신면 장풍리 소재 "장풍교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지
대로서, 전 및 임야 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건 근거리까지 차량 진출입이 가능하고, 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 제반대중교
통편의는 미흡한 편임.

형태 및 이용상태

기호 (1) - 부정형의 북동측하향의 완경자시지이며, 현 "전" 으로 이용중임.
기호 (2) - 부정형의 남측하향의 완경자시지이며, 현 "전" 으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 공히 "맹지" 임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2021-12-29), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일
부제한지역 1,000m){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보
전법}, 자연보전권역{수도권정비계획법}, 수질보전특별대책지역(2018-01-18){환경정책본법}
임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경3266 (2)

소재지: 경기도 여주시 대신면 장풍리 473

토지 용도: 전

총 토지 면적: 3765.00㎡ (약 1139.09평)

건물 면적: 0.00㎡ (없음)

감정가: 225,900,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 여주시 대신면 장풍리 소재 "장풍교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지대로서, 전 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건 근거리까지 차량 진출입이 가능하나, 원거리에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 편의는 미흡한 편입니다.

인접 도로 상태: 본건은 "맹지"로서 도로에 직접 접하지 않아 접근에 제약이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-05-31 접수, 3,235,000,000원)

주요 권리 사항:

* 등기부상 주요 권리로는 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 대부분의 권리(을2 지상권, 갑6 소유권이전, 을5 근저당권, 갑8 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 단, 갑7 소유권이전청구권가등기(영석산업개발주식회사, 2020-04-09 접수)는 말소 예정 권리에 명시되지 않아 인수 여부를 추가 확인해야 할 중요 사안입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 산간 농경지대에 속해 있으며, 주변에는 전과 임야가 혼재하는 지역으로 상업 활동이나 근린생활시설의 이용은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 대중교통 이용이 불편하며, 차량을 이용한 접근성이 주된 생활 편의 확보 수단입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 법적 맹지로서 건축이나 개발 시 진입로 확보를 위한 별도의 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 해당 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

* 소유권이전청구권가등기: 갑7 가등기 권리자인 영석산업개발주식회사의 권리가 매각 후에도 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이는 소유권 확보에 큰 위험 요소가 될 수 있으므로, 가등기의 말소 가능성 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법규에 따른 개발 및 이용 제한을 받습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 농업적 이용이 주된 용도의 토지로서, 맹지, 농지취득자격증명 필수 요건, 그리고 말소되지 않을 가능성이 높은 가등기 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 여러 개발 제한 구역에 속해 있어 활용 방안이 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 가등기 문제 해결 가능성과 맹지 해소 방안 확보 여부에 따라 결정될 수 있습니다. 농지로서의 잠재적 가치 또는 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하고, 관련 법규 및 제반 리스크를 충분히 이해한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 농취증 필수, 가등기 존재 등 다수의 불확실성과 규제 사항으로 인해 정확한 시세 파악 및 가치 산정에 어려움이 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 가등기 말소 가능성 및 이에 따른 명도/소유권 이전 관련 제반 비용 산출 등 심도 있는 추가 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.