나이스옥션 법원경매 여주 2023타경3266 [1] 경기도 여주시 대신면 장풍리 472 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원감정 · 평가일 2023.08.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 대신면 장풍리 소재 "장풍교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지
대로서, 전 및 임야 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건 근거리까지 차량 진출입이 가능하고, 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 제반대중교
통편의는 미흡한 편임.

형태 및 이용상태

기호 (1) - 부정형의 북동측하향의 완경자시지이며, 현 "전" 으로 이용중임.
기호 (2) - 부정형의 남측하향의 완경자시지이며, 현 "전" 으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 공히 "맹지" 임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2021-12-29), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일
부제한지역 1,000m){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보
전법}, 자연보전권역{수도권정비계획법}, 수질보전특별대책지역(2018-01-18){환경정책본법}
임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 여주지원 2023타경3266 (1)

소재지: 경기도 여주시 대신면 장풍리 472

용도: 전

감정가: 144,723,000원

토지면적: 2539.00㎡ (약 768.05평)

토지지분: 2539㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

감정평가서에 따르면 본건은 경기도 여주시 대신면 장풍리에 소재하며, 주변은 산간농경지대로 전 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량 진출입은 근거리까지 가능하나 대중교통 이용 편의는 미흡한 편입니다. 토지는 부정형의 완경사지로 현재 '전'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 여주시 대신면 장풍리 소재 "장풍교" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지대로서, 전 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 근거리까지 차량 진출입이 가능하며, 원거리에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 편의는 미흡한 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로상태

본건은 공히 '맹지'로서, 공로와의 직접적인 연결이 없어 차량 및 사람의 통행이 어렵습니다. 이러한 맹지 상태는 건축 허가 및 개발 행위 허가를 받는 데 제약을 줄 수 있으며, 진입로 확보를 위한 추가적인 비용 및 노력이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 다양한 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 등기부 요약에 따르면, 다수의 지분 이전 및 소유권 이전, 가등기, 근저당권, 지상권 등이 등기되어 있었습니다. 말소기준권리인 근저당권(을1)은 2018년 5월 31일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이며, 경매개시결정(갑8) 등기부채권 총액은 5,735,000,000원입니다. 현재 경매 대상 물건은 소유권 이전(안지훈), 소유권이전청구권가등기(영석산업개발주식회사) 등이 말소되지 않은 상태로 남아 있습니다. 다만, 등기부등본 상 을1, 을2, 을5의 근저당권 및 지상권은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 등기부 요약에서는 을2번 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어, 해당 물건에 대해 별도로 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주로 산간농경지대로 이루어져 있으며, 주변에 전 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 이는 상업 활동보다는 농업 활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 특성을 나타냅니다.

4.2. 인프라

가까운 거리에 차량 진출입은 가능하나, 대중교통 이용이 불편한 점과 같은 지역적 특성은 상업 시설 발달 및 접근성에 제한 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본건의 주변은 농경지가 주를 이루고 있어, 상업 시설이나 편의 시설 접근성이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 차량을 이용해야 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

본건은 '장풍교' 북동측 근거리에 위치하며, 자연 친화적인 농경지 및 임야가 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 공로에 접해 있지 않은 맹지이므로, 법적으로 건축물의 대지가 되기 위한 도로 확보가 필수적입니다. 진입로 개설을 위해서는 인접 토지 매입 또는 사용 승낙, 사도 개설 허가 등 추가적인 비용과 절차가 필요하며, 이는 상당한 시간과 노력을 요구할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 요함

본건은 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생하므로, 사전에 자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 과도한 채무 부담

총 채무액이 5,735,000,000원에 달하는 등 채무 규모가 매우 크므로, 경매 절차 진행 및 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 이용 제한

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 다양한 제한이 있습니다.

7. 혐오시설 유무 (추가 조사 결과)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 여주시 대신면 지역에서는 물류단지 조성 관련 주민 반발 사례가 있어, 지역 개발 계획 및 주민 민원 동향을 주시할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 대신면 장풍리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 1억 4천만 원대입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 공로로의 직접적인 진입이 불가능한 맹지라는 점과 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이라는 점입니다. 또한, 막대한 채무 규모와 다수의 권리 관계, 그리고 다양한 토지 이용 규제 또한 고려해야 할 요소입니다. 이러한 제약 조건으로 인해 일반적인 투자자에게는 접근성이 낮을 수 있으며, 농업 목적 또는 특정 개발 계획이 있는 경우에 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 낮은 경매 경쟁률 가능성

맹지 및 농지취득자격증명 요건과 같은 까다로운 조건으로 인해, 경매 참여 경쟁률이 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다.

9.2. 잠재적 개발 가능성 (고려 필요)

향후 지역 개발 계획 변경이나 도로 확보 방안 마련 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 매우 높습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,723,000원입니다. 그러나 맹지로서 진입로 확보가 어렵고, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 그리고 막대한 채무 부담 등을 감안할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 수 있습니다. 예상 입찰가는 투자자의 위험 감수 능력, 해당 토지의 실질적인 활용 계획(농업, 개발 등), 그리고 향후 도로 확보 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 위와 같은 리스크 요인들을 충분히 반영한 금액으로 판단해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.