나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3669 [1] 경기도 양평군 용문면 조현리 419-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 조현리 소재 "조동마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근가능하며, 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

동하향 완경사의 부정형 토지로서, 전 및 묘지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 분묘 등이 소재합니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 전이나, 현황 전 및 묘지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 지상에 소유자 미상의 분묘(평묘) 2기가 소재하며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
2. 공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 묘지로 이용 중임
3. 농지취득자격증명 요함(미제출 시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 양평군 용문면 조현리 419-5

1.2. 사건번호

여주지원 2024타경3669 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 매각대상

토지매각 (건물 없음)

1.5. 토지 면적

269. 00㎡ (약 81.42평)

1.6. 건물 면적

0. 00㎡

1.7. 감정가

28,514,000원

1.8. 최초 감정가는 토지 면적 269.00㎡ (약 81.42평)에 대한 가격입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 양평군 용문면 조현리 소재 "조동마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 조현리 마을회관 버스정류장에서 양평군 시내버스 노선 7번, 7-1번, 7-2번, 77-2번 등을 이용할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

- 교육시설: 조현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

- 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 인근 지역 개발 및 농촌체험마을 조성 사업 등이 진행되어 지역 기반 시설이 구축되어 있습니다.

- 의료시설: 조현보건소가 인근에 위치해 있습니다.

2.4. 도로 상태

본 토지는 맹지 상태로, 인접 도로에 직접 접하고 있지 않아 차량 진입이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 조돈상 (2002-11-20)

* 강제 경매 개시 결정: 삼성카드 (2024-06-28), 권리 금액 6,306,917원 (말소기준권리)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부상 권리 외 별도의 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

3.3. 주요 권리사항

* 분묘기지권: 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하며, 이에 따라 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권으로, 분묘의 수호 및 관리를 위한 토지 사용권을 의미합니다.

* 농지취득자격증명: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전 및 묘지'로 이용 중이므로, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 취득 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경기도 양평군 용문면 조현리는 자연환경이 우수하며, 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. 인근 조동마을을 중심으로 주거지가 형성되어 있으며, 전원생활 또는 귀농·귀촌을 희망하는 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 농지 가치

양평 지역의 농지 시세는 지역, 면적, 용도 등에 따라 다양합니다. 유사 사례를 볼 때, 전원주택지나 주말농장 등으로 활용 가능한 농지의 경우 평당 20만원에서 100만원 이상까지 거래되는 사례가 있습니다. 본 건의 경우 맹지, 분묘 소재, 개발 제한 구역 지정 등 여러 제약 요인이 있어 일반 농지에 비해 가치가 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

* 교육: 조현초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 의료: 조현보건소가 소재하여 기본적인 의료 접근성이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 가능하나, 차량 접근성은 맹지라는 점에서 제약이 따릅니다.

* 기타: 지역 내 농촌체험마을 조성 등으로 인해 기본적인 편의 시설 확충 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 및 분묘기지권

지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 존재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성은 물건의 가치를 제한하는 주요 요인입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 동의 없이도 관습법상 인정될 수 있으며, 분묘 이장이나 토지 사용료 문제 등이 발생할 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인해 제한된 가격으로 산정된 것으로 보입니다.

6.2. 맹지 (도로 미접)

본 토지는 맹지로서, 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따릅니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로를 확보해야 하는 경우, 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 제한

토지의 현황이 묘지로도 이용 중이므로, 농지법상 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 자격 미달 시 낙찰 무효 및 보증금 몰취 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.4. 개발 제한 구역

본 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 토지의 개발 및 이용에 상당한 제한을 가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 조현리에 위치한 토지로, 자연환경이 우수하고 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다. 조현초등학교, 조현보건소 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

그러나 맹지라는 점, 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점, 그리고 농지취득자격증명이 필수적으로 요구된다는 점은 큰 제약 요인입니다. 또한, 자연환경보전지역 등 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 점들을 고려할 때, 일반적인 토지 투자 목적보다는 특정 목적(예: 분묘 관리, 영농 등)을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연 친화적인 환경: 전원생활 또는 주말 별장 등으로 활용 가치가 있습니다.

* 농지로서의 잠재력: 영농을 목적으로 하는 경우, 농업 관련 혜택을 고려해볼 수 있습니다.

* 인근 개발 가능성: 조현리 지역의 지속적인 개발 및 녹색농촌체험마을 조성 사업 등이 미래 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 실제 거래 사례, 분묘 이장 및 권리 확보 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 28,514,000원은 토지 면적과 입지, 그리고 분묘 및 맹지라는 제약 사항을 고려한 가격으로 판단됩니다. 낙찰 후 분묘 처리 비용, 토지 사용료, 농지취득 관련 비용, 개발 제한 사항 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 농지 취득 자격이 있는지 사전에 반드시 확인하시길 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 양평군 용문면 조현리 419-5

1.2. 사건번호

여주지원 2024타경3669 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 매각대상

토지매각 (건물 없음)

1.5. 토지 면적

269. 00㎡ (약 81.42평)

1.6. 건물 면적

0. 00㎡

1.7. 감정가

28,514,000원

1.8. 최초 감정가는 토지 면적 269.00㎡ (약 81.42평)에 대한 가격입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 양평군 용문면 조현리 소재 "조동마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 조현리 마을회관 버스정류장에서 양평군 시내버스 노선 7번, 7-1번, 7-2번, 77-2번 등을 이용할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 조현초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 인근 지역 개발 및 농촌체험마을 조성 사업 등이 진행되어 지역 기반 시설이 구축되어 있습니다.

* 의료시설: 조현보건소가 인근에 위치해 있습니다.

2.4. 도로 상태

본 토지는 맹지 상태로, 인접 도로에 직접 접하고 있지 않아 차량 진입이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 조돈상 (2002-11-20)

* 강제 경매 개시 결정: 삼성카드 (2024-06-28), 권리 금액 6,306,917원 (말소기준권리)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부상 권리 외 별도의 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

3.3. 주요 권리사항

* 분묘기지권: 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하며, 이에 따라 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권으로, 분묘의 수호 및 관리를 위한 토지 사용권을 의미합니다.

* 농지취득자격증명: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전 및 묘지'로 이용 중이므로, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 취득 전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경기도 양평군 용문면 조현리는 자연환경이 우수하며, 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. 인근 조동마을을 중심으로 주거지가 형성되어 있으며, 전원생활 또는 귀농·귀촌을 희망하는 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 농지 가치

양평 지역의 농지 시세는 지역, 면적, 용도 등에 따라 다양합니다. 유사 사례를 볼 때, 전원주택지나 주말농장 등으로 활용 가능한 농지의 경우 평당 20만원에서 100만원 이상까지 거래되는 사례가 있습니다. 본 건의 경우 맹지, 분묘 소재, 개발 제한 구역 지정 등 여러 제약 요인이 있어 일반 농지에 비해 가치가 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

* 교육: 조현초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 의료: 조현보건소가 소재하여 기본적인 의료 접근성이 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 가능하나, 차량 접근성은 맹지라는 점에서 제약이 따릅니다.

* 기타: 지역 내 농촌체험마을 조성 등으로 인해 기본적인 편의 시설 확충 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 및 분묘기지권

지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 존재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성은 물건의 가치를 제한하는 주요 요인입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 동의 없이도 관습법상 인정될 수 있으며, 분묘 이장이나 토지 사용료 문제 등이 발생할 수 있습니다. 최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인해 제한된 가격으로 산정된 것으로 보입니다.

6.2. 맹지 (도로 미접)

본 토지는 맹지로서, 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따릅니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로를 확보해야 하는 경우, 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 제한

토지의 현황이 묘지로도 이용 중이므로, 농지법상 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 자격 미달 시 낙찰 무효 및 보증금 몰취 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.4. 개발 제한 구역

본 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 토지의 개발 및 이용에 상당한 제한을 가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 조현리에 위치한 토지로, 자연환경이 우수하고 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다. 조현초등학교, 조현보건소 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

그러나 맹지라는 점, 소유자 미상의 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있다는 점, 그리고 농지취득자격증명이 필수적으로 요구된다는 점은 큰 제약 요인입니다. 또한, 자연환경보전지역 등 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 점들을 고려할 때, 일반적인 토지 투자 목적보다는 특정 목적(예: 분묘 관리, 영농 등)을 가진 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연 친화적인 환경: 전원생활 또는 주말 별장 등으로 활용 가치가 있습니다.

* 농지로서의 잠재력: 영농을 목적으로 하는 경우, 농업 관련 혜택을 고려해볼 수 있습니다.

* 인근 개발 가능성: 조현리 지역의 지속적인 개발 및 녹색농촌체험마을 조성 사업 등이 미래 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 실제 거래 사례, 분묘 이장 및 권리 확보 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 28,514,000원은 토지 면적과 입지, 그리고 분묘 및 맹지라는 제약 사항을 고려한 가격으로 판단됩니다. 낙찰 후 분묘 처리 비용, 토지 사용료, 농지취득 관련 비용, 개발 제한 사항 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 농지 취득 자격이 있는지 사전에 반드시 확인하시길 바랍니다.

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