나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36041 [1] 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-19 블레싱타운 203동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름감정 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "죽당교차로" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 종합운동장, 농경지, 임야 등이 혼재하여 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장 등 고려하면 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 203호로서,
외벽 : 치장벽돌마감 및 드라이비트마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임
창호 : 새시이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6M 진입로에 접하여 이를 통해 주요 간선도로에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)
도시지역 , 생산녹지지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호2)
도시지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경36041 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-19 블레싱타운 203동 2층 203호

건물명: 블레싱타운

층: 2층

토지면적: 107.67㎡ (약 32.57평)

건물면적: 52.56㎡ (약 15.90평)

용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

건축연도: 2016년 (인근 단지 기준 추정)

2.2. 입지조건

물건은 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "죽당교차로" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 다세대주택, 종합운동장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

물건지 남동측으로는 노폭 약 6M의 진입로가 있어 주요 간선도로로의 접근이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 30일 접수된 포천세무서장의 압류(갑4)입니다.

본 건에서 가장 중요한 권리관계는 을구 순위번호 3번의 주택임차권입니다.

을구 3번 임차권은 권소리(권 ) 씨가 2023년 5월 23일 주택임차권 등기를 하였으며, 보증금은 200,000,000원입니다.

등기부등본상 해당 임차권은 "인수"로 표시되어 있으며, 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다.

즉, 낙찰자는 임차인 권소리 씨의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

임차인의 전입일자는 2021년 3월 30일이며, 확정일자는 2021년 3월 5일입니다.

배당신고일자는 2023년 5월 23일입니다.

본 건 경매 개시결정은 2024년 6월 18일 권소리(권 ) 씨에 의해 신청되었습니다.

등기부채권 총액은 200,000,000원입니다.

2.4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 종합운동장, 농경지, 임야 등이 혼재하여 상업 시설보다는 주거 환경이 발달한 지역으로 판단됩니다.

대중교통 이용은 버스정류장을 통해 가능하나, 주요 상업 시설이나 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

부발읍은 이천시 내에서도 개발이 진행되고 있는 지역이나, 본 물건의 정확한 위치는 생활 편의 시설과의 거리를 고려해야 합니다.

2.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 종합운동장이 인근에 위치하며, 농경지 및 임야와 인접해 있습니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 녹지 및 보전지역으로 지정된 점을 감안할 때, 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 임차인 권소리(권 ) 씨의 보증금 200,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 경매 신청 채권자(권OO)와 임차인(권소리)이 동일인으로 보이지만, 법적으로 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 '인수'로 명시되었기에, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역 내 녹지지역, 보전지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각물건명세서상 '인수' 권리가 명확히 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 상담하여 인수 금액 및 절차를 정확히 확인해야 합니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억원이라는 상당한 금액을 인수해야 하는 부담이 큰 물건입니다.

감정가는 1억 7,800만원으로 책정되었으나, 실제 낙찰자가 부담해야 할 총 비용은 입찰가 외에 인수 보증금 2억원까지 포함될 가능성이 높습니다.

따라서, 낙찰 후 실질적인 총 지출액이 현재 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려했을 때 이익을 창출할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

인수 보증금의 처리 방안이 명확하지 않으므로, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

2.8. 투자 포인트

* 인수 보증금을 제외한 물건의 실질 가치 평가: 주변 시세 등을 고려하여 건물 자체의 가치를 평가하고, 만약 인수 보증금을 충분히 회수하거나, 전체 총 지출액이 시세 대비 저렴할 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 블레싱타운 단지 내 유사 평형 거래 사례: 같은 단지인 블레싱타운 201동/202동 48.275㎡(약 14.6평) 건물이 2026년 4월 16일에 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건 건물 면적 52.56㎡(약 15.9평)의 경우, 평당 약 820만원으로 계산 시 약 1억 3천만원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

* 경매 시작가 대비 가치 분석: 본 건의 감정가는 1억 7,800만원이지만, 인수해야 할 보증금 2억원을 고려하면, 낙찰가가 건물 자체의 가치(약 1.3억원)를 넘어서는 안 됩니다.

2.9. 예상 입찰가

본 건의 가장 큰 위험 요소는 임차인 권소리(권 ) 씨의 보증금 200,000,000원 인수 부담입니다.

등기부상 '인수' 표기와 물건명세서상의 '소멸되지 않는 권리' 명시는 해당 보증금을 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건 건물 면적(52.56㎡)의 실질 가치는 약 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 낙찰자가 최대로 지출 가능한 총 금액은 약 130,000,000원으로 설정하고, 이 범위 내에서 인수 보증금 200,000,000원을 어떻게 처리할 수 있는지 신중하게 계산해야 합니다.

만약 입찰가가 130,000,000원이라면, 이는 건물 가치 자체에 해당하며, 여기에 보증금 200,000,000원을 추가로 부담하게 될 경우 총 지출액은 330,000,000원이 되어 시세보다 높아지게 됩니다.

본 건의 경우, 보증금 200,000,000원을 포함한 총 지출액이 200,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

결론적으로, 최대 예상 입찰가는 130,000,000원 을 넘지 않아야 하며, 이는 보증금 200,000,000원을 고려했을 때, 실제로는 낙찰자가 보증금의 일부 또는 전부를 추가 부담하게 될 수 있음을 의미합니다.

입찰 참여 시에는 반드시 임차인과의 관계, 배당 가능성, 법적 인수 조건 등을 상세히 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.