나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42626 [1] 경기도 이천시 중리동 468-24 미래캐슬 2동 10층1004호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담감정 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 중리동 소재 "이천터미널" 남동측 인근에 위치하는 집합건물(미래캐슬) 제2동 제10층 제1004호로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제10층 제1004호로서(사용승인일: 2018.09.28)

외벽: 인조석붙임, 일부 벽돌마감,
내벽: 벽지 및 인테리어마감,
창호: 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 온천원보호지구(이천온천)<온천법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 인해 내부구조 확인은 건축물대장상 도면에 의하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경42626 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 중리동 468-24, 미래캐슬 2동 10층 1004호

* 용도: 다세대주택

* 건물 사용승인일: 2018.09.28

* 감정가: 200,000,000원

* 토지 면적: 15.29㎡ (약 4.63평)

* 건물 면적: 61.70㎡ (약 18.67평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 이천시 중리동 소재 "이천터미널" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (남인천세무서장, 2021.03.15 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.12.18

* 확정일자: 2020.11.26

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 225,000,000원 (배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.)

* 등기부 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (김 , 2025.04.09 접수, 225,000,000원, 인수) - 전입일자 및 확정일자상 선순위 권리입니다.

* 갑구 6번: 압류 (남인천세무서장, 2021.03.15 접수) - 말소기준권리로서, 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 압류 및 강제경매 기록은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 225,000,000원 (임차인 김 의 주택임차권)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 이천터미널이 있어 상업 및 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 청운빌라(190-19), 1990년 건축, 49.66㎡, 2026년 4월 10일 6,770만원 거래 (약 136만원/㎡)

* 대원5차(208-2), 1992년 건축, 80.04㎡, 2026년 5월 28일 15,500만원 거래 (약 194만원/㎡)

* 대원5차(208-2), 1992년 건축, 80.04㎡, 2026년 3월 9일 10,500만원 거래 (약 131만원/㎡)

* 본건(미래캐슬, 2018년 건축, 61.70㎡)의 감정가는 200,000,000원으로, ㎡당 약 324만원 수준입니다.

* 비교 대상 물건들이 본건보다 건축 연도가 상당히 오래되었고 면적 차이도 있습니다. 다만, 비교 대상 물건들의 거래가와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 있습니다. 본건의 신축 연도를 고려하더라도 감정가의 적정성에 대해 추가적인 시장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 이천터미널이 근거리에 위치하고 있으며, 다수의 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용에 편리합니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보상 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 토지는 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역에 해당합니다.

* 교육시설: 이천중앙초등학교, 이천중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 김 씨는 225,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 이는 본건의 감정가를 초과합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 현장 내부를 직접 확인하지 못하고 건축물대장상의 도면으로 갈음하였으므로, 실제 내부 상태, 마감재, 설비 등에 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으나, 대로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 온천원보호지구, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 신축된 건물로 상대적으로 양호한 건축 상태를 기대할 수 있습니다. 입지 조건 또한 교통 및 생활 편의성 측면에서 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 225,000,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 보증금액이 본건의 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본건은 철저한 자금 계획 수립과 현장 조사를 통한 정확한 시세 및 물건 상태 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년에 건축되어 비교적 최신식 시설과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 확보가 명확합니다.

* 입지: 이천터미널 인근 및 대로변에 위치하여 지역 내에서의 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

다만, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 225,000,000원으로, 이는 감정가보다 높은 금액입니다. 따라서 본건의 실제 총 취득 비용은 희망 입찰가에 임차인이 배당받지 못하는 보증금 잔액을 합산한 금액이 됩니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 (감정가 기준)

총 예상 지출액 = 희망 입찰가 + (225,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)

본 경매의 채권자(김OO)와 대항력 있는 임차인(김 )이 동일 인물로 추정되며, 임차인의 보증금이 225,000,000원입니다. 따라서, 만약 낙찰가가 225,000,000원 미만일 경우, 그 차액만큼은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

이러한 인수 보증금 부담을 고려할 때, 실질적인 투자 가치를 판단하기 위해서는 본건의 정확한 시장 시세와 임차인의 배당 가능 금액에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 감정가 수준으로 입찰하더라도 총 지출액은 225,000,000원 이상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.