나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42169 [1] 경기도 이천시 대월면 사동리 347-114 라임빌 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 사동리 소재 "사동중학교" 남서측 직선거리 약500미터 지점에 위치
하는 라임빌(다세대주택) 2동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 근린생활시설 등으
로 이루어진 간선도로변 지역으로서 북서측 근거리로 SK하이닉스 이천공장이 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 5분정도 거리에
영동고속도로 이천I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 401호로서
외벽 : 벽돌형타일붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 대체로 평지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 한국토지주택공사가 이 법원에 피해주택 매입요청 사실을 통보함(2025.07.01.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경42169 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 대월면 사동리 347-114 라임빌 2동 4층401호

건물 용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

2.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 38.73㎡ (약 11.72평)

건물 면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 401호

건축물 사용승인일: 2016년 04월 25일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

경기도 이천시 대월면 사동리 소재 "사동중학교"에서 남서측 직선거리 약 500미터 지점에 위치합니다. 인근 일대는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역이며, 북서측 근거리에는 SK하이닉스 이천공장이 소재합니다.

3.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 차량으로 약 5분 거리에 영동고속도로 이천IC가 위치하여 교통 환경이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권 보존, 이전 기록이 있으며, 다수의 가압류 및 압류가 존재하나 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 10번 순위의 김준오 주택임차권(2024.07.03. 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 06월 30일

확정일자: 2022년 06월 09일

배당신고일자: 2024년 07월 03일

대항력: 있음

비고: 인수되는 권리입니다.

4.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 현대캐피탈의 가압류(2022.09.30.)입니다. 김준오 임차인의 주택임차권(2024.07.03. 등기)은 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 인수되며, 인수 보증금은 190,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 근로자 수요

SK하이닉스 이천공장이 인근에 위치하여 직주근접 수요가 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

주변 근린생활시설 및 시내 접근성을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 교육 시설

사동중학교가 인근에 소재합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김준오의 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용합니다.

7.2. 전세사기 피해 주택 관련 사항

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 한국토지주택공사(LH)에서 이 법원에 피해주택 매입 요청 사실을 통보(2025.07.01.자)한 사실이 있습니다. 이로 인해 향후 LH 또는 관련 기관과의 협의가 필요할 수 있으며, 매각 절차 및 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 191,000,000원이나, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사한 조건(2016년 준공, 약 63.84㎡)의 물건들이 110,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이는 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 있음을 시사하며, 투자 결정 시 주의가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 하는 조건이며, '전세사기피해 주택' 지정 가능성이 있는 물건으로 분류되어 LH의 매입 요청 사실이 통보된 특수한 상황입니다. SK하이닉스 인근이라는 직주근접 이점은 있으나, 감정가와 현 시세 간 큰 차이, 그리고 인수해야 할 보증금이 시세보다 높은 점은 투자자에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 매우 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협의 및 LH의 매입 진행 상황 등 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* SK하이닉스 이천공장 인근으로 직주근접 수요가 예상됩니다.

* 부동산 강제 경매 물건으로 채권자의 신청으로 진행되었습니다.

* (주의) 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 합니다.

* (주의) 전세사기 피해 주택 지원 관련 법규에 따른 LH의 매입 요청 사실이 통보되었습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 시장 가치를 분석하기 위해 제공된 최근 매매 정보를 활용합니다.

* 더팰리스 101동 (2016년 준공, 71.935㎡, 2층): 110,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 더팰리스 103동 (2016년 준공, 47.51㎡, 5층): 110,000,000원 (2026년 3월 거래)

본건 물건(라임빌 2동 401호)의 건물 면적은 63.84㎡로, 최근 거래된 '더팰리스' 단지의 47.51㎡ ~ 71.935㎡ 사이 면적과 유사합니다. 거래 시점 및 조건에 따라 다소 차이는 있을 수 있으나, 2016년 준공된 다세대주택의 실거래가는 약 110,000,000원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인 김준오의 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 이는 실질적으로 낙찰가가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

따라서, 만약 본건의 시장 가치를 110,000,000원으로 본다면, 임차인 보증금 190,000,000원을 인수하는 총 부담액은 110,000,000원(입찰가) + 190,000,000원(인수 보증금) = 300,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액입니다.

또한, '전세사기피해 주택'으로 LH의 매입 요청이 있다는 점은 향후 처리 과정에 불확실성을 더합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서는 본건의 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다. 인수 보증금이 시장 가격보다 높고, 전세사기 피해 주택 관련 변수까지 존재하므로, 입찰을 통한 투자 수익을 기대하기 어렵거나 상당한 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 입찰가는 이러한 위험 요소를 철저히 검토한 후, 최악의 경우를 대비한 보수적인 관점에서 결정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.