나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39033 [1] 경기도 이천시 대월면 초지리 402-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근일대는 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 일부 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

337번 지방도로 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 도로로 이용중임. 기호(2): 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2): 동측으로 기호(1)토지를 이용한 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1)> 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행 정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법> <기호(2)> 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제 5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조,판넬지붕 단층건으로서 벽체 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임. 높이 : 8m.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 창전동 소재 "설봉중학교" 남서측 인근에 위치하는 주택 및 창고(통칭 성빌 라)(건축법상 연립주택) 가동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대(연립)주택, 다가구주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대로서 간선도로변을 따라 근린생활시설 들이 위치함.

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 (통칭 초지빌라) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

337번 지방도로 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호로서 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 등 창호임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 3층건 내 3층 301호로서 외벽 : 적벽돌쌓기. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 목재 등 창호임.

이용상태

주택 및 창고(건축법상 집합건축물인 연립주택임)로서 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 유사장방형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 연립주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 제형에 유사한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연 보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 용도는 '주택 및 창고'이나 현황 '연립주택'임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각(목록2. 지상 소재 제시외 컨테이너박스 단층 창고 약 21㎡는 매각에서 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 이천시 대월면 초지리 402-1 소재 근린시설로, 여주지원 2024타경39033 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 401,296,000원이며, 토지 면적은 792.00㎡(약 239.6평), 건물 면적은 135.00㎡(약 40.8평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 신OOOOO입니다. 중복사건 및 대항력 있는 임차인 존재가 특이사항으로 명시되어 있습니다. 또한, 일괄매각 물건 중 목록2. 지상 소재 제시외 컨테이너박스 단층 창고 약 21㎡는 매각에서 제외되므로 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 일부 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 개발과 농업, 주거 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

교통 상황은 337번 지방도로 서측 인근에 자리하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 기호(1)은 부정형 토지로 도로로 이용 중이며, 기호(2)는 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 동측으로 기호(1) 토지를 이용한 폭 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 도시지역, 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 16일 접수된 국민은행 근저당권(을15)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 접수일자 순으로 매각으로 인해 말소되는 권리들입니다.

임차인 현황으로는 김균(성) 씨가 있으며, 2009년 1월 20일에 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금은 0원, 차임은 0원으로 조사되었습니다. 금액이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

전체적인 권리분석 상 인수할 권리는 없어 보이나, 상기 임차인과의 관계는 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 대월초등학교 인근으로, 주거 밀집 지역과 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 복합적인 상권입니다. 제2종 근린생활시설로 이용 중이라는 점은 지역 내 기본적인 상업 수요가 있음을 시사합니다. 337번 지방도로와의 인접성은 차량을 이용한 접근성을 높여주며, 이는 상가로서의 이점이 될 수 있습니다. 다만, 주변 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 인근 종사자들을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주변 환경은 다세대주택, 농가촌락, 농경지 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경과 함께 일부 농촌의 특색을 가지고 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 일부 공장 및 창고가 혼재되어 있어 혐오시설의 존재 여부는 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

첫째, '중복사건'으로 명시되어 있어 경매 절차 진행 시 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

둘째, '대항력 있는 임차인' 김균(성) 씨의 존재입니다. 보증금 0원, 차임 0원으로 조사되었으나, 대항력이 있으므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

셋째, 제시외 컨테이너박스 약 21㎡는 매각에서 제외되므로, 실제 매수 후 사용할 수 있는 범위를 명확히 인지해야 합니다.

넷째, 건물 내부 이용상태가 관계인 부재로 인해 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 이천시 대월면 초지리에 위치한 근린생활시설로, 토지 792㎡, 건물 135㎡ 규모입니다. 감정가는 401,296,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 지역 내 교육 시설과 도로 접근성은 양호하나, 주변 환경이 주거, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있어 입지적 특성을 고려해야 합니다. 제시외 물건 제외 및 내부 상태 확인 필요성 등은 매수자가 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 경기도 이천시라는 지역적 특성과 함께, 자연녹지 지역 내 근린생활시설이라는 점을 고려할 때 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 인근 대월초등학교는 지역의 교육 수요를 충족시키며, 337번 지방도로 접근성은 지역 상권 활성화에 기여할 수 있습니다. 향후 주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화에 따라 가치가 상승할 가능성이 있으며, 현재 감정가 대비 시세 비교 및 임차인 리스크 해소 방안을 철저히 분석한다면 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 파악된 임차인 김균(성) 씨의 보증금은 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 401,296,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세 분석, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 예상 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 분석 상 추가 인수되는 부담은 없으나, 중복사건, 임차인 문제, 제시외 물건 제외 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 시장 조사와 현장 답사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.