나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39033 [3] 경기도 이천시 창전동 452-16 가동 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근일대는 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 일부 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

337번 지방도로 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 도로로 이용중임. 기호(2): 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2): 동측으로 기호(1)토지를 이용한 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1)> 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행 정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법> <기호(2)> 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제 5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조,판넬지붕 단층건으로서 벽체 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임. 높이 : 8m.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 창전동 소재 "설봉중학교" 남서측 인근에 위치하는 주택 및 창고(통칭 성빌 라)(건축법상 연립주택) 가동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대(연립)주택, 다가구주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대로서 간선도로변을 따라 근린생활시설 들이 위치함.

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 (통칭 초지빌라) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

337번 지방도로 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호로서 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 등 창호임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 3층건 내 3층 301호로서 외벽 : 적벽돌쌓기. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 목재 등 창호임.

이용상태

주택 및 창고(건축법상 집합건축물인 연립주택임)로서 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 유사장방형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 연립주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 제형에 유사한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연 보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 용도는 '주택 및 창고'이나 현황 '연립주택'임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경39033 (3)

* 소재지: 경기도 이천시 창전동 452-16 가동 3층 301호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 97,000,000 원

* 토지면적: 40.06㎡ (약 12.11평)

* 건물면적: 54.18㎡ (약 16.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 이천시 창전동에 위치하며, 주변은 다세대(연립)주택, 다가구주택, 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재된 주거지대입니다. 간선도로변을 따라 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 또한 농가촌락, 농경지, 일부 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 337번 지방도로 서측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주요 시설 근접성: "대월초등학교" 남동측 인근 및 "설봉중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 신용보증기금의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 농협은행의 근저당(2007.08.13 접수, 57,200,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 이전 등기 내역:

* 갑1: 소유권이전 (1994-06-10) - 이무길

* 갑2: 소유권이전 (2007-08-13) - 김영남

* 갑3: 소유권이전 (2022-03-08) - 윤성일 (매매)

* 을3: 근저당 (2007-08-13) - 농협은행주식회사 (57,200,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (2022-03-08) - 이천세무서장 (말소)

* 갑5: 가압류 (2024-01-25) - 신용보증기금 (99,000,000원) (말소)

* 갑6: 가압류 (2024-08-23) - 농협은행주식회사 (12,358,541원) (말소)

* 갑7: 임의경매 (2024-08-26) - 수원지방법원 여주지원 (2024타경5009) (말소)

* 갑8: 강제경매 (2024-08-28) - 수원지방법원 여주지원 (2024타경39033) - 본건 (말소)

* 갑9: 압류 (2025-04-02) - 이천시 (말소)

* 총 채권액 (등기부채권총액): 168,558,541 원

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례(2026년 3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 다세대주택 거래가 있었습니다.

* 실거래 사례 1: 2026년 3월, 49.08㎡, 3층, 14,500만원 (면적당 약 295.4만원/㎡)

* 실거래 사례 2: 2026년 3월, 32.42㎡, -1층, 2,300만원 (면적당 약 70.9만원/㎡) - (참고: 해당 거래는 특이 사례로 보입니다.)

* 실거래 사례 3: 2026년 3월, 57.00㎡, 2층, 17,750만원 (면적당 약 311.4만원/㎡)

* 본건(54.18㎡)의 감정가는 9,700만원으로, 최근 실거래가 평균(특이 사례 제외, 약 303.4만원/㎡) 대비 약 37.5% 낮은 수준입니다. 이는 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 부동산 강제경매 사건임을 고려할 때, 채권액(168,558,541원)은 감정가보다 높으나, 시세 대비 낮은 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용계획 상 도시지역, 제1종 또는 제2종 일반주거지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 주거 및 근린생활시설 용도의 개발이 가능한 지역입니다.

* 주변 지역은 주거지대와 더불어 농경지, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 지역 특성상 가치 상승 잠재력은 신중하게 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 감정평가 요약 정보에서는 특별한 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등의 법적 제한 사항만 명시되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변에 학교(대월초, 설봉중)가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지방도로 및 버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 생활 환경: 주거지대가 형성되어 있으며, 지역 내 근린생활시설 이용이 가능합니다. 다만, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경과 도시적 환경이 공존하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 '중복사건', '특수물건정보: 중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 해당 물건에 대한 경매 절차가 중복으로 진행되거나, 유사한 사건이 병행될 수 있음을 의미합니다. 경매 진행 시 관련 법원 서류를 면밀히 확인하여 절차상 문제점이나 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 입찰 시 주의가 필요합니다. 실제 낙찰가율이 높아질 가능성이 있습니다.

* 내부 이용상태 미확인: 관계인 부재로 인해 내부 이용상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 감정가 대비 시세가 현저히 높아 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리분석 부담은 적은 편입니다.

* 다만, '중복사건' 표기 및 감정가와 시세의 큰 괴리, 내부 상태 미확인 등은 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매력적인 가격: 최근 실거래가 대비 감정가가 매우 낮아 시세 차익 확보 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되어 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 무인수 임차 보증금: 임차인 인수 부담이 전혀 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 97,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건 실거래가 분석 결과, 면적당 시세는 약 295만원 ~ 311만원/㎡로 추정됩니다.

* 건물 면적 54.18㎡ 기준, 적정 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가와 시세의 차이를 고려하여, 경쟁이 치열할 수 있으나 안전 마진 확보를 위해 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시점에서의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.