나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39033 [2] 경기도 이천시 대월면 초지리 440-1 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티감정 · 평가일 2024.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근일대는 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 일부 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

337번 지방도로 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 도로로 이용중임. 기호(2): 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(2): 동측으로 기호(1)토지를 이용한 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1)> 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행 정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법> <기호(2)> 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제 5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조,판넬지붕 단층건으로서 벽체 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임. 높이 : 8m.

이용상태

제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 창전동 소재 "설봉중학교" 남서측 인근에 위치하는 주택 및 창고(통칭 성빌 라)(건축법상 연립주택) 가동 내에 소재하며, 인근일대는 다세대(연립)주택, 다가구주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대로서 간선도로변을 따라 근린생활시설 들이 위치함.

위치 및 주위환경

경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택 (통칭 초지빌라) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

337번 지방도로 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건 내 1층 101호로서 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 등 창호임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 3층건 내 3층 301호로서 외벽 : 적벽돌쌓기. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 목재 등 창호임.

이용상태

주택 및 창고(건축법상 집합건축물인 연립주택임)로서 방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 유사장방형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 연립주택 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 제형에 유사한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (설봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연 보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제5구역(지원)((제2항공여단-6019(2013.12.31) 군협의업무 행정위탁))<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 용도는 '주택 및 창고'이나 현황 '연립주택'임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 여주지원 2024타경39033 (2)

물건종류: 다세대주택

소재지: 경기도 이천시 대월면 초지리 440-1, 1층 101호

감정가: 80,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.07㎡ (약 17.27평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.72㎡ (약 25.04평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 중복사건으로 표시되어 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 내부 이용상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으므로 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 "대월초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 일부 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다. "설봉중학교" 남서측 인근에 위치한 주택 및 창고(성빌라)와도 인접한 지역으로, 이는 주로 다세대(연립)주택, 다가구주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건은 337번 지방도로 서측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경 분석

* 대월초등학교: 본건과 인접하여 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 물류센터: 이천시 대월면 초지리 일대에 물류센터가 다수 신축되거나 운영 중인 것으로 파악됩니다. 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 교통량 증가 등 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 이천시에는 광역자원회수시설(소각장)이 운영 중이며, 과거에는 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민 편익시설(스포츠센터 등)을 함께 운영하며 지역 랜드마크로 발전시킨 사례가 있습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 인접 여부는 추가 확인이 필요하며, 소각장 등은 일반적으로 주거지로부터 일정 거리를 두는 것이 일반적입니다. 현재까지 파악된 바로는 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 21일자 한국자산관리공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소예정 권리 포함)

* 갑1: 1996-11-06, 공유자전원의지분전부이전 (심봉교)

* 갑2: 2021-07-15, 소유권이전 (윤성일)

* 갑3: 2022-11-21, 가압류 (한국자산관리공사, 85,752,570원) - 말소기준권리

* 갑4: 2023-12-06, 압류 (이천세무서장) - 말소

* 갑5: 2024-01-25, 가압류 (신용보증기금, 99,000,000원) - 말소

* 갑6: 2024-08-28, 강제경매 (신용보증기금, 103,735,778원) - 말소 (본 경매개시결정)

* 갑7: 2025-04-02, 압류 (이천시) - 말소

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상의 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 임.

* 주의: 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이라고 명시되어 있지만, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 보증금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.5. 기타 권리사항

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-05-18, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다 (단위: 만원).

* 정호마을7,8동 (1997년 건축): 1층, 68.02㎡ (6802만원) → 2026년 3월 21일, 7,800만원 (평당 약 114.7만원)

* 정호마을7,8동 (1997년 건축): 3층, 59.99㎡ (5999만원) → 2026년 5월 6일, 5,000만원 (평당 약 83.4만원)

* 세원베스트빌 (2017년 건축): 4층, 44.91㎡ → 2026년 3월 19일, 12,000만원 (평당 약 267.2만원)

본건(82.72㎡)은 1997년에 건축된 다세대주택으로, '정호마을9동'의 1층 매물(68.02㎡, 7,800만원)과 건축 연도, 층수 등에서 유사점을 보입니다. 그러나 본건이 면적(82.72㎡)에서 해당 매물보다 넓다는 점을 감안해야 합니다. '세원베스트빌'은 건축 연도가 훨씬 최신(2017년)이며 면적도 작지만 가격이 높게 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. '정호마을7,8동'의 3층 매물은 면적이 작고 가격도 상대적으로 낮게 거래되었습니다.

4.2. 시세 대비 감정가 평가

본건의 감정가는 8,000만원이며, 이는 약 96.7만원/㎡ 수준입니다. 최근 거래된 유사 연식의 '정호마을9동' 1층 매물이 68.02㎡에 7,800만원(약 114.7만원/㎡)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 인근에 대월초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 설봉중학교와도 인접해 있습니다.

* 교통: 337번 지방도로와 인접하며 버스 정류장도 가까워 대중교통 및 자가용 이용이 용이합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 농경지, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 생활에 필요한 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호 뒤에 "(2)"가 붙어 있고, 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 명시되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 경매 사건이 진행 중이거나, 과거에 진행되었을 가능성을 시사합니다. 이러한 경우, 복잡한 권리 관계나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 표시되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등을 파악해야 함을 의미합니다. 인수되는 보증금이 0원이라고 명시되어 있지만, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 이용상태 확인: 건물감정평가요항표에 '제2종근린생활시설'로 이용 중이라는 내용과 구분건물감정평가요항표에 '다세대주택'으로 이용 중이라는 내용이 상이하게 기재되어 있어 혼란을 줄 수 있습니다. 본건은 '다세대주택'으로 경매 대상이므로, 실제 이용 상태 및 공부와의 차이를 명확히 확인해야 합니다. 또한, 내부 이용상태가 관계인 부재로 인해 건축물현황도와 탐문조사에 의거하였다는 점은 실제 현황과 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당합니다. 이러한 용도 및 제한사항은 향후 토지 이용이나 건축 등에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 대월면 초지리 소재 다세대주택으로, 대월초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 8000만원이며, 면적을 고려했을 때 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 중복사건, 임대관계 미상, 공부와의 차이 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 내부 이용상태 확인이 제한적이었다는 점은 명확한 사전 조사가 필수적임을 시사합니다. 혐오시설로 분류될 수 있는 시설(소각장 등)이 이천시에 존재하나, 본건과 직접적인 인접성이 확인되지 않아 현재로서는 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대월초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 337번 지방도로 접근성이 좋습니다.

* 가격: 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 대비 감정가가 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 명도: 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 명도 관련 금전적 부담은 적을 수 있습니다. (단, 임차인과의 협상 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

인근 유사한 조건(1997년식, 1층)의 다세대주택(68.02㎡)이 2026년 3월 21일에 78,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 넓은 면적(82.72㎡)을 가지고 있습니다.

만약 동일한 평당 단가(약 114.7만원/㎡)를 적용하면, 82.72㎡ * 114.7만원/㎡ = 약 94,950,000원 수준이 됩니다.

하지만 경매의 특성상 유찰 가능성, 중복사건 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 80,000,000원에서 시작하여, 리스크 요인에 대한 추가 조사와 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 85,000,000원에서 90,000,000원 사이 에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

더 면밀한 조사를 통해 낙찰 가능성을 높이고자 한다면, 실제 현장 방문을 통해 내부 상태 및 점유 관계를 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.