나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42831 [1] 경기도 이천시 고담동 214-18 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 고담동 소재 "GM하이빌 아파트" 북측 인근에 위치하는 부동산이며, 인근으로 단독주택, 공장 및 창고, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 도로변으로 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 단독주택 건부지임.

일련번호(3) : 본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 도로임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로(일련번호(3) 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

일련번호(3) : 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,수질보전특별대책지역<환경정책기본법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 아스팔트 싱글지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 2018.02.14.)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.
1층 : 단독주택(방1, 거실, 주방, 다용도실, 화장실 등)임.
2층 : 단독주택(방2, 가족실, 세탁실, 화장실 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 지상에 제시외 건물 ㉠(목구조-데크(약19.4㎡)), ㉡(파이프조, 비닐지붕-비가림막(약 16㎡)), ㉡(파이프조, 비닐지붕-비가림막(약 5.6㎡))이 소재하는 바, 경매 취득시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각(목록3.은 지분매각임). 제시외 건물(㉠ 목구조 데크 약 19.4㎡ ㉡ 파이프조 비닐지붕 비가림막 약 16㎡ ㉢ 파이프조 비닐지붕 비가림막 약 5.6㎡)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 여주지원 2024타경42831 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 이천시 고담동 214-18 1동

용도: 단독주택

건축년도: 2018년 2월 14일 (사용승인일)

구조: 블록구조 / 아스팔트싱글 지붕

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 286,964,040원

토지 면적: 1451.00㎡ (약 438.9평)

토지 지분: 329.9928㎡ (약 99.8평) - 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각 대상입니다.

건물 면적: 99.61㎡ (약 30.1평)

건물 지분: 99.61㎡

건물 제시외 면적: 41.00㎡ (약 12.4평) - 데크, 비가림막 등 포함

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각 (단, 토지 목록 3.은 지분 매각)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경기도 이천시 고담동 소재 "GM하이빌 아파트" 북측 인근

지역 특성: 단독주택, 공장, 창고, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

도로: 본건 토지(일련번호 2)는 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 토지(일련번호 3, 도로)를 포함하여 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

용도지역: 도시지역, 자연녹지지역

제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 1일 접수된 최광열 씨의 근저당권(을21-1)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김명선

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 19일

확정일자: 2020년 2월 28일 (건물등기부 요약상 2020년 2월 14일)

배당신고일자: 2024년 3월 20일

대항력: 있음

* 주요 권리사항: 을구 순위번호 8번 주택임차권 등기 (2024.03.20. 접수, 보증금 220,000,000원)가 존재하며, 해당 임차인은 매각으로 소멸되지 않는 권리를 가진 것으로 판단됩니다. 즉, 임대차 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 김명선 씨의 주택임차권 (보증금 220,000,000원). 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 압류, 강제경매 기록이 존재하며, 본 건 경매로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 338,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 272,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 단독주택, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근 "GM하이빌 아파트"가 있어 주거 기능이 일부 존재합니다.

4.2. 시세 동향 (제공된 JSON 정보 기반)

인근 고담동 214-2번지 소재 2020년식 다세대 주택 (전용 19.62㎡)이 2024년 3월 6,350만원 ~ 6,300만원에 거래된 기록이 있습니다.

인근 고담동 214-13번지 소재 2012년식 다세대 주택 (전용 126.44㎡)이 2026년 4월 9,500만원에 거래될 예정이라는 정보가 있습니다 (향후 시세 변동 가능성 있음).

*참고: 상기 거래 사례의 금액(6,350만원, 6,300만원, 9,500만원)은 일반적인 부동산 시세와 비교 시 매우 낮게 나타나며, 실제 거래 금액과는 차이가 있거나, 표기 방식에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 본건과 주택 유형(다세대 vs 단독주택) 및 토지 이용 현황이 다르며, 본건은 토지 일부 지분 매각이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 제공된 정보에 따라 분석합니다.*

4.3. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

주변 지역에 대한 추가적인 지도 및 위성 정보 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어 일부 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택으로서 프라이버시 확보가 비교적 용이합니다.

인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 기반 시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

2억 2천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(김명선)이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 의미합니다.

6.2. 토지 지분 매각

본건은 토지 전체 면적(1451㎡) 중 329.99㎡ (약 99.8평)의 지분만 매각 대상입니다. 이는 토지의 전적인 사용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자들과의 협력이 필요하며, 소유권 행사에 제약이 따를 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.3. 개발 제한 구역

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 증축 등에 있어 법적 제약이 따릅니다.

6.4. 제시외 건물

약 41㎡의 제시외 건물(데크, 비가림막)이 포함되어 있으나, 이 부분은 건축물대장에 등재되지 않은 상태일 수 있어 실제 이용 및 법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 고담동에 위치한 단독주택으로, 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

다만, 토지 일부 지분 매각이라는 점과 대항력 있는 임차인(보증금 2.2억원)의 존재는 본건 취득 시 가장 큰 고려 사항이자 리스크입니다. 특히 임차인의 보증금 중 미회수분이 매수인이 인수해야 할 경우, 이는 상당한 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

토지가 지분으로 매각된다는 점은 온전한 부동산 가치 평가를 어렵게 하며, 향후 소유권 행사 및 활용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

주변 환경은 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬울 수 있으나, 근린생활시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

감정가(2.87억원)는 제공된 주변 시세 정보(다세대 주택 거래가 635만원 ~ 950만원)에 비해 현저히 낮은 수준이나, 토지 지분, 임차인 인수 등 중대한 리스크를 감안한 가격으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 활용 가능성

인수 부담(임차인 보증금, 토지 지분)을 고려하더라도, 만약 인수 금액이 최소화된다면, 상대적으로 낮은 가격에 단독주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 임차인 보증금 인수 여부에 따른 투자 메리트 변화

임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수할 경우, 인수 부담이 줄어들어 투자 메리트가 높아질 수 있습니다. 반대로 전액 인수 시에는 투자 가치가 크게 감소할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 286,964,040원

핵심 리스크: 대항력 있는 임차인 보증금 220,000,000원 (배당 여부에 따라 인수 가능성 높음)

토지 지분 매각 (전체 1451㎡ 중 329.99㎡)

주변 지역 시세 (다세대 주택 기준, 직접 비교는 어려움)

9.2. 입찰가 산정 의견

본 건은 임차인 보증금 인수 가능성이 매우 높으며, 토지 역시 지분 매각이라는 큰 제약이 있습니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 부담액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준을 크게 상회하기 어려울 것으로 보입니다.

*임차인 보증금 2.2억원을 낙찰자가 모두 인수한다고 가정하면, 실질적인 취득 원가는 감정가 + 인수 보증금 + 기타 제반 비용이 됩니다.*

9.3. 예상 입찰가 범위

250,000,000원 ~ 280,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 임차인 보증금의 실제 배당 여부, 추가 조사 결과, 입찰 당시 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자는 본인의 책임하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.