나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57631 [2] 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 ""팔탄면 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

기호(가),(나) 공히 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호, 3층 302호로서,

외벽 : 화강석 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가),(나) 공히 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호(가),(나) 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가),(나) 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57631 (2)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 46.67㎡ (약 14.12평)

건물면적: 75.19㎡ (약 22.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군자농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리에 소재하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있음.

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 가스 설비가 갖추어져 있음.

토지는 부정형이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있음.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접함. 또한, 가축사육 제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당함.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 홍 (주식회사큐아이엔텍, 홍기용)

보증금: 5,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2020-07-28

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 임차인은 없으나, 보증금 5백만원의 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 보임.

* 임차인: 홍 (홍석태)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-28

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없음.

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부현황

말소기준권리: 2019-04-30 접수된 군자농업협동조합의 근저당권.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

소유권 보존등기 후 신탁 등기 말소, 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 등기되어 있으나 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 약 2,372,400,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준이나, 이는 임의경매로 인한 일반적인 현상임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

본건은 팔탄면 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

전, 답, 임야 등 농경지도 인접해 있어 지역적 특성이 혼합된 환경임.

향후 지역 개발 가능성에 따라 상권 변화를 지켜볼 필요가 있음.

5. 생활정보

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

주변 편의시설 및 공공기관(팔탄면 행정복지센터 등) 이용이 용이함.

주거지역으로서 주거 환경은 비교적 양호하나, 농경지가 혼재되어 있어 쾌적성은 개인에 따라 다르게 평가될 수 있음.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

건축물에 대한 임대관계가 일부 미상으로 기재되어 있으나, 제시된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됨. 그럼에도 불구하고, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

토지거래계약 허가구역 지정이 2026년 8월까지 예정되어 있어, 향후 특정 용도(외국인, 단독/다가구/연립/다세대주택, 아파트 용도 토지)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있으나, 이는 단기적인 제한임.

감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높아, 경매 절차가 채권자의 의사에 따라 진행될 가능성이 높음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 팔탄면의 다세대주택으로, 신축 연도(2018년경 추정) 대비 건물이 비교적 양호한 상태로 판단됨.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 거의 없다는 점이 장점임.

주변 시세 분석 결과, 최근 유사 면적(78.58㎡)의 실거래가가 161,720,000원으로 본건의 감정가(169,000,000원)와 유사한 수준을 보이고 있음.

비록 일부 작은 면적의 거래(58.27㎡, 34.14㎡)에서는 평당 가격이 더 높게 형성되었으나, 동일 단지 또는 유사 단지의 거래가격을 감안할 때 감정가는 적정하다고 판단됨.

향후 화성시 개발 계획 및 지역 가치 상승 여부에 따라 추가적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된(2018년경) 다세대주택이라는 점.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

주변 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있음.

화성시의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 16,000만원 ~ 17,500만원 범위로 판단됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 감정가 169,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 상황 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으나, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려하는 것이 좋겠습니다.

본건의 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 170,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.