나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [18] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층707호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경647 (18)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자 주건축물 제1동 7층 707호

토지면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물면적: 95.77㎡ (약 28.97평)

감정가: 510,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 10층 건물 내 7층 707호

건축물 용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설

건물 총 호수: 141호

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

감정평가요약: 구분건물 감정평가요항표

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

토지 이용 및 도로: 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (국민은행, 2023-09-21 접수, 4,200,000,000원)

주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사지뜨, 2022-12-12 접수)

* 갑2: 가압류 (서울보증보험, 2025-04-28 접수, 298,523,020원) - 매각으로 소멸

* 갑3: 임의경매 (국민은행, 2025-06-10 접수, 3,632,178,108원) - 말소기준권리, 본 경매 개시

* 갑4: 압류 (시흥시, 2026-04-07 접수) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 4,498,523,020원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 토지 관련 별도 등기 사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 시화국가산업단지와 연계된 상업 및 근린생활시설 밀집 지역입니다. 주거 단지와의 연계성도 일부 존재합니다.

주변 시설: '시화나래중학교'가 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 혼재하고 있습니다. 이 지역은 산업단지 배후 상권으로서의 기능을 수행합니다.

건물 내 용도: 본 건물 내에는 제2종근린생활시설 외에도 위락시설, 숙박시설 등이 포함되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

현황: 감정평가 시점 현재 본 건을 포함한 다수의 호실이 공실 상태인 것으로 파악됩니다. 이는 상권 내 공실률이 높거나, 해당 건물의 경쟁력에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. 다만, 주요 지하철 노선과의 직접적인 연결은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변 편의시설: '시화나래중학교' 외에도 단지 내 또는 인근 상업 시설을 통해 기본적인 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 해안가 인접 지역의 특성상 일부 레저 및 휴식 공간 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역은 국가산업단지와 연접해 있어 산업 시설이 다수 존재하나, 본 물건지에 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 현재로서는 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 특성상 관련 시설의 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도 등기: 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음' 부분입니다. 이는 토지 자체에 소유권 행사나 이용에 제약을 줄 수 있는 권리 또는 금지 사항이 등기되어 있을 가능성을 의미하며, 경매를 통해 건물은 취득하더라도 토지에 대한 완전한 권리 행사에 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 44억 9,852만 3,020원에 달하여, 감정가 5억 1,000만 원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 본 경매가 채권자의 강한 경매 신청 의지를 보여주는 동시에, 채무 규모가 매우 크다는 점을 시사합니다.

공실 상태: 감정평가 시점 현재 공실 상태로, 향후 임대 수익을 통한 투자 회수를 위해서는 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 채권자의 존재 가능성이 있어 더욱 세심한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 지뜨프라자 내 상가로, 산업단지 배후 상권에 위치하며 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 '대지권 토지에 대한 별도 등기(금지사항 등기)'라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있으며, 현재 공실 상태이고 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 법적 리스크를 명확히 해소하지 못할 경우, 투자의 안정성을 크게 저해할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

시화국가산업단지 인접 지역의 상업 시설이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

양호한 도로 접근성과 주변 인프라를 바탕으로 향후 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

철저한 권리 분석을 통해 토지 관련 별도 등기 리스크가 해소된다면, 비교적 저평가된 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 510,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 그러나 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음'이라는 중대한 법적 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근해야 합니다. 해당 리스크 해소 방안 및 소요 비용, 그리고 향후 공실 해소 및 임대 수익 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 상당 부분 낮은 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 상세한 입찰가 산정은 법률 전문가와 상의하여 토지 관련 등기 내용에 대한 정밀 분석 후 진행하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.