나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경647 (7)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 5층 506호

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상), 본건 현황 근린상가

감정가: 364,000,000원

토지면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

건물지분: 69.00㎡ (약 20.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 10층 건물 내 5층 506호

사용승인일: 2022년 12월 07일

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음.

* 감정평가 시점 현재 공실 상태임.

2.2. 추가 물건 정보

본건이 속한 지뜨프라자 건물은 총 10층 규모로, 141개의 호실을 보유하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감으로 되어 있으며, 내진설계(내진등급 Ⅰ, 내진능력 Ⅶ-0.204g)가 적용되었습니다.

1.2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 약 25미터, 남동측으로는 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 인접해 있습니다. 또한, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

2.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민은행 근저당(접수일자: 2023-09-21, 채권액: 4,200,000,000원)입니다.

2.2. 권리해석

등기부상 을구2번 근저당이 말소기준권리이며, 본건 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 가압류(서울보증보험), 임의경매(국민은행), 압류(시흥시) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 및 주의사항에 명시된 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음'은 매수인이 인수해야 할 권리나 제한 사항이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, '금지사항 등기'와의 정확한 연관성은 면밀한 검토가 요구됩니다.

2.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 이는 현재 등기부상으로 인수해야 할 임차인이 없거나, 있더라도 보증금의 전부 또는 일부를 인수하지 않아도 되는 상황으로 해석될 수 있습니다.

그러나 임대차 계약서를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적이며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명확한 내용 파악 전까지는 이에 따른 위험을 고려해야 합니다. 본 건은 감정시점 현재 공실로 조사되었으므로, 실제 임차인이 있을 가능성은 낮으나 확인 절차는 필요합니다.

1.4. 상권분석

2.1. 건물 구성 및 주변 환경

본 건물(지뜨프라자)은 총 10층 규모의 철근콘크리트 구조물로, 141개의 다양한 호실로 구성되어 있습니다. 본건(506호)은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 건물 자체는 제2종근린생활시설 외에 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용될 수 있는 복합 용도의 건축물입니다. 본 건물은 시화국가산업단지 인근에 위치하며, 주변에는 산업시설 및 관련 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2.2. 현황

본 건은 감정평가 시점 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

2.1. 주변 시설

* 교육 시설: 인근에 시화나래중학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 환경: 본 물건은 시화국가산업단지 내 일반상업지역에 위치하고 있어, 주변에 산업시설 및 관련 상업시설이 발달해 있습니다.

* 혐오시설 관련: 현재 조사된 정보상으로 본건 바로 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.1. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 '갑구1-1 금지사항 등기'가 존재한다는 점은 향후 토지 사용 및 재산권 행사에 제약을 초래할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가치 평가 및 낙찰 후 활용에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 해당 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 현재 공실 상태

감정평가 시점부터 현재까지 공실 상태가 유지되고 있어, 공실 장기화에 따른 수익성 악화 위험이 존재합니다. 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

2.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건이거나 공동담보로 묶여 경매가 진행되는 경우, 일반 물건에 비해 거래 구조가 복잡하거나 숨겨진 채무/권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동의 산업 및 상업 복합 지역에 위치한 근린상가로, 비교적 신축(2022년 사용승인)에 해당하며 교통 및 접근성이 양호한 편입니다. 특히 시화국가산업단지 인근이라는 입지적 특성을 가지고 있습니다. 그러나 대지권과 관련된 별도 등기 사항이 존재하며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석상 소멸되는 권리가 대부분이나, 해당 별도 등기의 성격을 면밀히 파악하는 것이 본건 투자의 성패를 가늠할 중요한 부분이 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 시화국가산업단지 인근 일반상업지역으로, 풍부한 잠재 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태: 2022년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며 내진 설계가 적용되었습니다.

* 교통 및 기반 시설: 주변 도로망이 잘 갖추어져 있고 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 초기 투자 비용: 감정가 3억 6천 4백만원을 기준으로, 향후 시장 상황 및 인수 가능한 권리 등을 고려하여 합리적인 입찰가 산정 시 상대적으로 유리한 투자가 가능할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 관련 시장 동향, 유사 물건 실거래가, 그리고 무엇보다 '대지권 토지 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)'의 정확한 내용과 그로 인한 잠재적 영향을 종합적으로 분석한 후에 산정되어야 합니다.

현재 공실 상태 및 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 해당 별도등기에 대한 심층적인 권리 분석이 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.