나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [16] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층705호 근린상가 경매

경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (주)지뜨 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경647(안산지원 경매11계). 감정가 348,000,000원, 최저가 243,600,000원. 매각기일은 2026-08-26입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 647 [16]
소재지	경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층705호
도로명주소	경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (주)지뜨
용도	근린상가
건물명	지뜨프라자주건축물제1동
매각기일	2026.08.26
관할법원	안산지원 경매11계 (031-481-1248)
이용제한	(접함)중로2류(폭 15m~20m), 지구단위계획구역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), 특수지역, 국가산업단지, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 일반상업지역, 가축사육제한구역

경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층705호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	14.23㎡ (4.30평)
건물면적	66㎡ (19.97평)

금액

감정가	348,000,000원
최저가	243,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	24,360,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.08	348,000,000원	유찰
2차	2026.08.26	243,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.
이용상태: 기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.
공부와의 차이: --.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경647 (16)

* 소재지: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동) 지뜨프라자 주건축물제1동 7층705호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)

* 감정가: 348,000,000원

* 토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

* 토지지분: 14.231㎡ (약 4.30평)

* 건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 건물지분: 66㎡ (약 19.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 지뜨프라자

* 주용도: 제2종근린생활시설

* 기타용도: 위락시설, 숙박시설

* 층수: 지하 2층, 지상 10층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2022년 12월 07일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

* 인접 도로상태:

본건 건물 서측으로 로폭 약 25미터, 남동측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 중로2류, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 근저당: 국민은행 (2023-09-21, 말소기준권리) 채권액 4,200,000,000원

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 말소) 채권액 298,523,020원

* 임의경매: 국민은행 (2025-06-10, 말소) 채권액 3,632,178,108원

* 압류: 시흥시 (2026-04-07, 말소)

* 등기부채권 총액: 4,498,523,020원

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-09-21)

* 특이사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다.

* 유동화 물건이며, 공동담보로 묶여 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 정보에 따른 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

본건이 소재한 시흥시 거북섬 일대는 대규모 개발 사업지구로, 마리나 산업, 해양 관광 중심지로 조성되었습니다. 웨이브파크, 아쿠아펫랜드, 보니타가 쇼핑 시설 등이 운영 중이며, 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

* 거북섬 상권 현황:

최근 시흥 거북섬 상권은 높은 공실률로 어려움을 겪고 있으며, '유령도시'라는 평가까지 나오고 있습니다. 이는 계획된 공급량에 비해 상업 수요 예측이 비현실적이었고, 주변에 대체 가능한 상권이 많아 유동 인구 유치가 부족했으며, 관광객에 대한 의존도가 높았기 때문으로 분석됩니다. 또한, 콘텐츠 부족, 접근성 문제, 개발 지연 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건 물건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역에 걸친 복합적인 개발 과정에서 일부 유흥업소 등이 위치할 수 있으나, 해당 물건지 주변에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

본건 인근에 '시화나래중학교'가 위치하며, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통:

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하나, 시흥 거북섬 지역 전반적으로 지하철역과의 접근성이 낮고 자가용 이용이 필수적인 경우가 많다는 지적이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

감정평가 시점 현재 공실 상태이며, 거북섬 상권 전반의 높은 공실률(80% 이상)을 고려할 때 추가적인 공실 발생 또는 장기 공실의 위험이 존재합니다.

* 권리관계 복잡성:

말소기준권리보다 선순위인 대지권 목적 토지에 대한 별도 등기(금지사항 등기)가 존재하여 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 약 44.98억원으로, 감정가 3.48억원 대비 매우 높아 낙찰 후에도 채권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건:

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어 경매 절차 및 매각 후 권리관계 처리에 있어 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 상권 활성화 지연:

거북섬 지역 상권 활성화가 기대보다 더디고, 정치적 논쟁의 중심에 서 있는 등 사업의 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬이라는 신흥 개발 지역 내에 위치한 근린상가입니다. 웨이브파크 등 관광 시설을 중심으로 개발되었으나, 주변 상권 전반의 높은 공실률과 사업의 불확실성이 매우 큰 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 대지권 토지에 대한 별도 등기, 높은 채권 총액 등 권리관계 측면에서도 주의가 필요합니다. 공실 위험 및 상권 활성화 지연 가능성을 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 개발 지역의 잠재력:

시흥 거북섬은 해양 레저 및 관광 중심지로 개발 중이며, 장기적으로 교통 개선 및 콘텐츠 확충 시 반등의 여지가 있습니다.

* 상업 및 위락시설 용도:

근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 용도로도 활용 가능하여 다양한 업종의 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 중심지 접근성:

주요 도로에 접해 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 348,000,000원을 기준으로 하되, 현재 거북섬 상권의 심각한 공실률, 대지권 토지의 별도 등기, 높은 채권 총액 등의 잠재적 리스크를 면밀히 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 임대 보증금 인수 부담이 0원인 점은 긍정적이나, 공실 위험 및 상권 활성화 지연 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 공실 현황 및 인근 시세 파악, 예상 임대수익 분석, 그리고 물건의 하자 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.1.물건 기본정보