나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [17] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층706호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건 번호: 안산지원 2025타경647 (17)

* 물건 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층706호

* 신규 주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동)

* 용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설

* 감정가: 364,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명: 지뜨프라자

* 동: 주건축물제1동

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕 구조: (철근)콘크리트

* 사용승인일: 2022년 12월 07일

* 총 건물 면적: 13,859.31㎡ (약 4,192.18 평)

* 건물 면적 (전유부): 69.00㎡ (약 20.87 평)

* 건물 지분: 69㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 상세 정보

* 토지 면적: 14.88㎡ (약 4.50 평)

* 토지 지분: 14.876999999999999㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

* 본건 서측으로는 로폭 약 25미터 내외의 포장도로, 남동측으로는 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 또한, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권 보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 근저당권: 국민은행 (2023-09-21, 4,200,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 298,523,020원)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-06-10, 3,632,178,108원) - 본 경매 사건

* 압류: 시흥시 (2026-04-16)

* 등기부채권 총액: 4,498,523,020원

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 국민은행 근저당권 (2023-09-21)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.)

3.4. 기타 특이사항

* 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건입니다.

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있습니다. 이 등기는 소유권 행사나 이용에 제한을 줄 수 있는 사항이므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 감정평가 시점 현재 건물이 공실 상태입니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 국가산업단지가 배후에 있어 산업 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* '시화나래중학교' 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

* '거북섬' 해양레저 복합단지와 인접하여 관광 및 위락 시설의 잠재력도 가지고 있습니다.

4.2. 현재 상권 상황

* 최근 관련 보도에 따르면, 시흥 거북섬 일대의 상가 공실률이 매우 높은 수준으로 알려져 있으며, 일부 지역은 '유령섬'이라는 오명을 얻을 정도로 상권 활성화에 어려움을 겪고 있습니다.

* 웨이브파크 등 주요 시설이 있음에도 불구하고, 상가 공실 문제가 심각하다는 지적이 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 분석

* 본건은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 해양레저 복합단지 개발에 따른 관광객 유입 가능성이 있으나, 현재 상권의 침체 상황은 신중한 접근이 필요합니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 주변 상권 활성화 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* '시화나래중학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주변에 공동주택 단지가 조성되어 있어 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 웨이브파크, 카페, 식당 등 관광 및 편의시설이 조성되어 있습니다.

5.2. 교통 편의성

* 단지 앞으로 도로가 잘 정비되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하여, 해당 등기 내용에 따른 권리 행사상의 제약이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장/경제적 리스크

* 거북섬 일대는 높은 상가 공실률과 침체된 상권으로 인해 부동산 시장의 불확실성이 존재합니다.

* 일부에서는 과거 개발 사업 및 분양 과정에서의 문제점으로 인해 '유령도시'라는 평가를 받고 있으며, 이는 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로서, 복잡한 금융 구조로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 운영/공실 리스크

* 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나 공실 장기화의 위험이 있습니다.

* 침체된 상권 환경으로 인해 신규 임차인 확보 및 안정적인 운영에 어려움이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 일대에 위치한 상가용 건물로, 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 복합적인 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 산업단지와 관광단지가 혼재하여 다양한 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나, 최근 거북섬 일대의 심각한 상가 공실률 문제와 '유령도시'라는 부정적인 이미지는 본 건의 투자 가치 및 향후 운영에 상당한 리스크로 작용할 것으로 판단됩니다. 특히, 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)는 법적 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있는 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰 후 공실 장기화 및 임대 수익 확보의 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 시흥 거북섬 해양레저 복합단지 인접: 웨이브파크 등 주요 관광 시설과 가까워 잠재적인 유동인구 및 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등으로 활용 가능하여 다각적인 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

* 국가산업단지 배후: 시흥 국가산업단지 일대의 산업 활동에 따른 근로자 및 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 364,000,000원입니다. 그러나 거북섬 일대의 심각한 상권 침체, 높은 공실률, 그리고 토지상의 별도등기라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 전반적인 시장 상황과 법적 리스크를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 감정가는 이러한 리스크를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있으므로, 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.