나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [15] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층704호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경647 (15)

감정가: 393,000,000원

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 7층 704호

용도: 근린상가

토지면적: 16.39㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.387㎡ (약 4.96평)

건물면적: 76.00㎡ (약 23.00평)

건물지분: 76㎡ (약 23.00평)

준공년도: 2022년 (건축물대장상 사용승인일 2022-12-07)

1.3. 주의사항 및 특수사항

주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있습니다.

* 감정평가 시점 현재 공실 상태입니다.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 물건의 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약 (말소기준권리: 2023-09-21 국민은행 근저당권)

* 소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 근저당권: 국민은행 (2023-09-21, 4,200,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 298,523,020원) - 말소예정

* 임의경매: 국민은행 (2025-06-10, 3,632,178,108원) - 말소예정

* 압류: 시흥시 (2026-04-07) - 말소예정

총 등기부채권액은 4,498,523,020원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 없으나, 만약의 경우를 대비하여 해당 물건명세서의 임차인 현황을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 특이사항

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 소유권 행사나 추가적인 금융 거래에 제한을 줄 수 있는 중요한 사항이므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용상태

공부상 본건은 근린생활시설 및 위락시설(유흥주점)로 기재되어 있습니다.

현재 감정평가 시점 기준으로, 해당 호실을 포함한 다수의 호실이 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권

본건은 시화국가산업단지 및 관련 산업단지 인근에 위치하며, 주변에 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 이는 잠재적인 소비 수요를 확보할 수 있는 환경을 제공합니다.

시화국가산업단지는 약 11,663개의 입주업체와 11,250개 가동업체를 보유하며, 국가 경제의 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 이러한 산업단지들은 배후 수요와 상업 시설의 잠재력을 높여줍니다.

4.3. 상가 특성

건물이 속한 지뜨프라자는 2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 10층 건물입니다.

이 지역(시흥시 정왕동, 거북섬동 일대)은 웨이브파크와 같은 관광 및 레저 시설 개발로 인해 활기를 띠고 있으나, 일부 상가(예: 거북섬 메가스퀘어, M빌딩 등)에서는 분양 사기 및 심각한 공실 문제로 인해 투자자 및 수분양자들의 피해 사례가 발생하고 있는 것으로 파악됩니다. 따라서, 본 물건의 직접적인 주변 상가들의 현황 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 '시화나래중학교'가 있습니다.

또한, 시화MTV(멀티테크노밸리) 사업 지역에 포함되어 있으며, 웨이브파크, 시화MTV 내 다양한 산업 및 상업시설 등이 위치합니다.

이 외에도 호텔, 카페, 유통단지 등이 다수 분포하고 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설

검색 결과, 시흥시 정왕동 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 매립장, 소각장 등)이 특정되어 언급되지는 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 정보 검색 결과이며, 실제 현장 조사 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 별도등기: 소유권 행사 또는 담보 설정 시 제약이 있을 수 있는 중요한 권리 제한 사항입니다. 정확한 내용 파악 및 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

* 현재 공실 상태: 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 공실 장기화로 인한 금융비용 부담 및 자산 가치 하락 위험이 있습니다.

* 시화MTV 지역의 일부 상가 투자 관련 분쟁: 주변 유사 상가들의 분양 사기 및 공실 피해 사례는 본 물건 투자 시에도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 채권 관계가 있을 수 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정으로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 상가 건물로, 시화국가산업단지 배후 수요와 신축 건물이라는 이점을 가지고 있습니다. 그러나 대지권 토지에 존재하는 별도등기는 잠재적인 위험 요소이며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요함을 시사합니다.

말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되므로 인수할 권리는 없습니다.

주변 시화MTV 지역의 상가 분양 관련 부정적 사례들은 신중한 접근을 요구합니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로, 공실 해소 가능성 및 별도등기 문제 해결 방안을 면밀히 검토한 후 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 산업단지 배후 수요: 시화국가산업단지 등 대규모 산업단지 인근에 위치하여 상업 시설에 대한 잠재적 수요가 존재합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 향후 관리가 용이합니다.

* 시화 MTV 개발 지역: 거북섬 등 지역 개발 사업과 연계되어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 그리고 개별적인 임대 수요 분석이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰 전에 반드시 주변 시세 조사, 건물 상태 점검, 임대 가능성 분석을 수행해야 합니다.

참고로, 해당 물건의 감정가는 393,000,000원이며, 등기부 상 채권 총액은 약 44.9억 원에 달합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시고 현장 답사를 통해 추가적인 정보를 수집하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.