나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [13] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2706-12번지에 위치한 지뜨프라자주건축물제1동 7층702호의 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경647 (13)입니다.

건물의 용도는 근린상가이며, 건물 전체의 감정가는 295,000,000원입니다.

건물의 전유면적은 57.00㎡ (약 17.24평)이며, 이에 해당하는 토지 지분은 12.29㎡ (약 3.72평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 특수물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 10층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 강화유리로 시공되어 있습니다.

토지는 등고평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 약 25미터, 남동측으로는 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 등에 접해 있어 입지적 가치가 높습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 건은 집합건물로, 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리관계가 확인됩니다.

소유권 보존등기는 주식회사지뜨 앞으로 2022년 12월 12일에 등기되었습니다.

말소기준권리인 국민은행의 근저당이 2023년 9월 21일에 약 42억 원으로 설정되었습니다.

이후 국민은행의 임의경매개시결정(2025타경647)이 2025년 6월 10일에 이루어졌습니다.

이 외에도 서울보증보험의 가압류(2025년 4월 28일, 약 2.98억 원), 시흥시의 압류(2026년 4월 7일) 등 다수의 권리 설정 및 말소가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 약 44억 9852만 3020원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 시흥시 정왕동은 시화국가산업단지와 인접하여 배후 산업단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

인근에 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 상권도 형성되어 있습니다.

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용 가능한 복합적인 용도를 가지고 있습니다.

따라서 본 건은 주변 산업단지 및 주거 지역의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

현재까지 파악된 정보 상으로는 인근에 특별히 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본 건물은 시화나래중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까운 거리에 있어 시내외 이동이 편리한 편입니다.

차량으로의 접근성이 우수한 도로망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로, 이는 추후 소유권 행사나 대지권 이용에 있어 법적 분쟁의 소지가 될 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

감정평가 시점 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 해소 및 임차인 확보 과정에서 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 권리 분석을 더욱 철저히 해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 시화국가산업단지 및 주거 단지 배후 수요를 기반으로 하는 상가입니다.

다양한 용도로 활용 가능한 공간이며, 대로 및 중로에 접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 대지권 관련 별도등기 및 현재 공실 상태는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

권리관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

시화국가산업단지 및 인근 주거지역의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높아 업종 전환 시에도 유리할 수 있습니다.

주요 도로에 인접하여 가시성 및 접근성이 뛰어나 향후 건물 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 이를 고려할 필요는 없습니다.

감정가는 295,000,000원입니다.

다만, 본 물건은 대지권 관련 별도등기 및 현재 공실 상태라는 점을 감안해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 본 건물의 현재 시세, 임대 현황 및 향후 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

입찰 참여 전 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.