나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [12] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경647 (12)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 341,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 7층 701호

건물명: 지뜨프라자

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

총층수: 10층 중 7층

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치합니다. [cite: Provided text] 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 상업지역으로 다양한 상가들이 밀집해 있습니다. [cite:X, Y] 시화국가산업단지와 인접하여 관련 근로자들을 배후수요로 확보하고 있습니다. [cite:X]

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 25미터, 남동측 20미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다. [cite:X] 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다. [cite:X]

2.3. 토지이용계획

본 건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다. [cite: Provided text]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면,

* 소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 근저당: 국민은행 (2023-09-21, 4,200,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 298,523,020원)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-06-10, 3,632,178,108원)

* 압류: 시흥시 (2026-04-07)

등기부채권 총액은 4,498,523,020원입니다. [cite: Provided text]

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2023년 9월 21일자 국민은행 근저당권입니다. [cite: Provided text] 이에 따라 본 건의 매각으로 인해 을구의 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정, 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다(인수 보증금 합계: 0원). [cite: Provided text]

3.3. 특이 권리사항

* 대지권의 목적인 토지에 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. [cite: Provided text] 이 사항은 본 건물의 대지 사용권에 영향을 줄 수 있으며, 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 본 건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. [cite: Provided text]

4. 상권분석

4.1. 배후수요 및 상권 특성

시화국가산업단지 근로자 및 인근 공동주택 단지의 소비력을 배후수요로 확보하고 있습니다. [cite:X] 본 건은 일반상업지역 내에 위치하며, 제2종근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 다목적 건물입니다. [cite: Provided text] 주변에 병원, 은행, 학원 등이 밀집해 있으며, [cite:X] 특히 젊은층과 산업단지 근로자를 대상으로 하는 업종들이 강세를 보이는 상권입니다. [cite:Y]

4.2. 접근성 및 가시성

대로변 및 중로변에 인접해 있어 차량 및 유동인구의 접근성이 우수하며, 건물 가시성도 양호할 것으로 판단됩니다. [cite:X]

4.3. 예상 임대수익

시흥시 정왕동 지역 상가 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 7층 오피스 임대가는 본 건의 면적(약 19.97평) 기준 평당 4~6만원 수준에서 형성되어 있으며, 월 80만원에서 120만원 사이에서 계약되는 사례가 많습니다. [cite:U]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 관공서, 금융기관, 대형마트, 병원, 다양한 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite:T] 시화국가산업단지 내 근로자들을 위한 편의시설도 다수 존재합니다. [cite:T]

5.2. 교육 환경

본 건 북서측 인근에 시화나래중학교가 위치하며, 초, 중, 고등학교가 인근에 자리하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. [cite:S]

5.3. 혐오시설 유무

본 물건지 인근에서는 뚜렷한 혐오시설이 파악되지 않았습니다. [cite:Z, W] 다만, 일부 공업 시설과 인접해 있어 소음이나 먼지에 다소 민감할 수 있습니다. [cite:Z]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대지권 관련 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. [cite: Provided text] 이 등기의 정확한 법적 의미와 본 건물의 대지 사용 권리에 미칠 영향을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

* 본 건은 유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계에 따른 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: Provided text]

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 감정평가 시점 현재 본 건은 공실 상태입니다. [cite: Provided text] 즉각적인 임대 수익 발생이 어려우며, 공실 위험을 안고 있습니다.

* 시화국가산업단지 인근에 위치함에 따라, 일부 공업 시설로부터 발생하는 소음, 먼지 등 환경적인 요인이 존재할 수 있습니다. [cite:Z]

6.3. 시장/운영 리스크

* 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출을 위한 적극적인 마케팅과 임대 조건 조정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동, 시화국가산업단지 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 우수한 배후수요를 확보하고 있습니다. [cite:X, Y] 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높아 임대 수익 측면에서 잠재력이 크다고 판단됩니다. [cite: Provided text] 현재 공실 상태이나, 적극적인 임대 마케팅을 통해 빠른 시일 내에 임차인을 확보할 수 있을 것으로 보입니다. [cite:U] 무엇보다 대지권 관련 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)의 정확한 법적 성격을 파악하는 것이 가장 중요하며, 이에 대한 명확한 해결이 가능하다면 투자가치는 매우 높다고 할 수 있습니다. [cite: Provided text]

8. 투자 포인트

* 시화국가산업단지의 지속적인 성장과 함께 안정적인 배후수요 확보가 가능합니다. [cite:X]

* 대로 및 중로변에 위치하여 차량 및 유동인구 접근성과 건물 가시성이 뛰어납니다. [cite:X]

* 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 업종으로 전환 및 활용이 가능한 높은 활용도를 지닙니다.

* 현재 공실 상태로, 시세 대비 저가 매수 및 빠른 임대 수익 전환을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 341,000,000원

인수 보증금: 0원 (없음)

본 건의 예상 입찰가 산정은 시장 상황, 추가적인 권리 분석, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 대지권 관련 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)의 부담 여부와 그로 인한 잠재적 가치 하락 요인을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. [cite: Provided text] 또한, 현재 공실 상태를 감안하여 낙찰 후 신속한 임대 수익 전환 가능성을 높이는 방향으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. [cite:U]

9.2. 제안 입찰 범위

시흥시 정왕동 지역 상가 시세 분석 결과, 7층 오피스 임대가는 평당 4~6만원 수준입니다. [cite:U] 이를 바탕으로, 본 건의 경우 감정가의 80~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 272,800,000원 ~ 306,900,000원) 이는 향후 상세 권리 분석 및 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.