나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [8] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경647 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (국민은행에 의해 신청된 근저당 기반)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 6층 601호

용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (건축물대장 상)

건물명: 지뜨프라자

전유면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.231㎡ (약 4.30평)

건물 총 연면적: 13,859.31㎡

건물 층수: 지하 2층, 지상 10층

건축 승인일: 2021년 01월 21일

사용 승인일: 2022년 12월 07일

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 341,000,000원

최초 감정 시점: 현재 공실 상태

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 대체로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. (4호선 정왕역 이용 가능)

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 등고평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋음.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용계획

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도시계획시설: 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m)

* 기타 지역: 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 21일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사 지뜨 (2022-12-12)

* 근저당: 국민은행 (2023-09-21, 42억원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 약 2.98억원) - 말소

* 임의경매: 국민은행 (2025-06-10, 약 36.32억원) - 말소

* 압류: 시흥시 (2026-04-07) - 말소

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 위 목록의 갑구, 을구 권리들은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이나, 감정평가 시점 현재 건물 전체가 공실 상태로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 시흥시 정왕동 일대는 공동주택과 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 특히 거북섬 일대는 복합개발이 이루어지고 있으며, 웨이브파크 등 관광 및 레저 시설과 연계된 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 현재 상권 현황 및 동향

최근 조사 자료에 따르면 거북섬 일대의 상가 공실률이 높은 편입니다. 이는 과도한 공급과 시장 수요 간의 불일치로 인한 현상으로 분석됩니다. 그러나, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물로서, 향후 개발 계획 및 상권 활성화 노력에 따라 잠재적인 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 시화나래중학교가 있으며, 차량으로 5~10분 거리에 이마트, 시흥시 여성비전센터, 시화호 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교통 접근성

4호선 정왕역을 이용할 수 있으며, 인근 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 토지 별도 등기

가장 중요한 주의사항으로, 본건의 대지권 목적 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 토지에 대한 권리 관계에 제한이나 문제가 있음을 시사하며, 해당 등기의 구체적인 내용과 그것이 낙찰자에게 미칠 영향을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 높은 공실률 및 상권 침체 가능성

거북섬 일대 상업 시설의 높은 공실률은 본건의 임대 수익 창출에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자 시 공실 위험과 상권 활성화 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건이라는 특성은 채권 구조가 복잡할 수 있음을 나타냅니다. 이는 경매 절차의 진행이나 권리 관계 파악에 있어 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 근린상가 및 위락시설 등 복합 용도로 활용 가능한 집합건물입니다. 입지적으로는 교통 접근성이 양호하고 다양한 개발 계획이 진행 중인 지역에 속해 있습니다. 그러나 현재 거북섬 일대의 상가 공실률이 매우 높다는 점과, 가장 큰 위험 요소인 대지권 토지에 설정된 별도 등기(금지사항 등기)는 투자를 결정하기 전에 반드시 철저한 조사가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 감안했을 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구되는 경매 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 발전 가능성이 있는 복합 상권: 거북섬 일대는 해양 레저 및 관광 복합단지로 개발이 추진되고 있어 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설뿐만 아니라 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용 가능한 건물 구조를 가지고 있어 다양한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시흥시 정왕동 일대의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '대지권 토지 별도 등기'라는 중대한 권리상 리스크와 거북섬 지역의 높은 공실률이라는 시장 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 감정가 341,000,000원에서 통상적인 경매 할인율(20~40% 적용)을 적용하고, 앞서 언급된 위험 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근: 감정가 대비 60% 수준 (약 204,600,000원)

* 적극적인 접근: 감정가 대비 70% 수준 (약 238,700,000원)

제시된 예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황 및 본 물건의 위험 요소를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 주변 시세 조사 등 추가적인 실사(Due Diligence)를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경647 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (국민은행에 의해 신청된 근저당 기반)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 6층 601호

용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (건축물대장 상)

건물명: 지뜨프라자

전유면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.231㎡ (약 4.30평)

건물 총 연면적: 13,859.31㎡

건물 층수: 지하 2층, 지상 10층

건축 승인일: 2021년 01월 21일

사용 승인일: 2022년 12월 07일

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 341,000,000원

최초 감정 시점: 현재 공실 상태

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 대체로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. (4호선 정왕역 이용 가능)

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 등고평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋음.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용계획

* 용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도시계획시설: 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m)

* 기타 지역: 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 21일 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사 지뜨 (2022-12-12)

* 근저당: 국민은행 (2023-09-21, 42억원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 약 2.98억원) - 말소

* 임의경매: 국민은행 (2025-06-10, 약 36.32억원) - 말소

* 압류: 시흥시 (2026-04-07) - 말소

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 위 목록의 갑구, 을구 권리들은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이나, 감정평가 시점 현재 건물 전체가 공실 상태로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 시흥시 정왕동 일대는 공동주택과 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 특히 거북섬 일대는 복합개발이 이루어지고 있으며, 웨이브파크 등 관광 및 레저 시설과 연계된 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 현재 상권 현황 및 동향

최근 조사 자료에 따르면 거북섬 일대의 상가 공실률이 높은 편입니다. 이는 과도한 공급과 시장 수요 간의 불일치로 인한 현상으로 분석됩니다. 그러나, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물로서, 향후 개발 계획 및 상권 활성화 노력에 따라 잠재적인 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 시화나래중학교가 있으며, 차량으로 5~10분 거리에 이마트, 시흥시 여성비전센터, 시화호 등이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 교통 접근성

4호선 정왕역을 이용할 수 있으며, 인근 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 토지 별도 등기

가장 중요한 주의사항으로, 본건의 대지권 목적 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 토지에 대한 권리 관계에 제한이나 문제가 있음을 시사하며, 해당 등기의 구체적인 내용과 그것이 낙찰자에게 미칠 영향을 반드시 면밀히 조사해야 합니다.

6.2. 높은 공실률 및 상권 침체 가능성

거북섬 일대 상업 시설의 높은 공실률은 본건의 임대 수익 창출에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 투자 시 공실 위험과 상권 활성화 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 및 공동담보 물건이라는 특성은 채권 구조가 복잡할 수 있음을 나타냅니다. 이는 경매 절차의 진행이나 권리 관계 파악에 있어 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 근린상가 및 위락시설 등 복합 용도로 활용 가능한 집합건물입니다. 입지적으로는 교통 접근성이 양호하고 다양한 개발 계획이 진행 중인 지역에 속해 있습니다. 그러나 현재 거북섬 일대의 상가 공실률이 매우 높다는 점과, 가장 큰 위험 요소인 대지권 토지에 설정된 별도 등기(금지사항 등기)는 투자를 결정하기 전에 반드시 철저한 조사가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크를 감안했을 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구되는 경매 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 발전 가능성이 있는 복합 상권: 거북섬 일대는 해양 레저 및 관광 복합단지로 개발이 추진되고 있어 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설뿐만 아니라 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용 가능한 건물 구조를 가지고 있어 다양한 사업 기회를 모색할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 시흥시 정왕동 일대의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '대지권 토지 별도 등기'라는 중대한 권리상 리스크와 거북섬 지역의 높은 공실률이라는 시장 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 감정가 341,000,000원에서 통상적인 경매 할인율(20~40% 적용)을 적용하고, 앞서 언급된 위험 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 접근: 감정가 대비 60% 수준 (약 204,600,000원)

* 적극적인 접근: 감정가 대비 70% 수준 (약 238,700,000원)

제시된 예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황 및 본 물건의 위험 요소를 고려한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 주변 시세 조사 등 추가적인 실사(Due Diligence)를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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