나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [11] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층604호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경647 (11)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자 주건축물 제1동 6층 604호

신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동)

용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설

감정가: 393,000,000원

토지면적: 16.39㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.387㎡ (약 4.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.00㎡ (약 23.00평)

건물지분: 76㎡ (약 23.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 개요

건축물명: 지뜨프라자

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

준공일자: 2021년 03월 19일 (사용승인일: 2022년 12월 07일)

총 층수: 지상 10층

해당 층: 6층

총 호실 수: 141호

특이사항: 위락시설, 숙박시설 용도 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 4,498,523,020원

말소기준권리: 을2 근저당권 (국민은행, 2023-09-21, 4,200,000,000원)

* 을2 근저당권 (국민은행, 2023-09-21): 말소기준권리.

* 갑2 가압류 (서울보증보험, 2025-04-28, 298,523,020원): 말소 예정.

* 갑3 임의경매 (국민은행, 2025-06-10, 3,632,178,108원): 말소 예정.

* 갑4 압류 (시흥시, 2026-04-07): 말소 예정.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 명시된 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음'은 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

기준 시점 현재: 공실 상태임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 시화국가산업단지(시흥스마트허브)와 연계된 배후 수요를 가지고 있는 지역입니다. 주변에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 분석

제2종근린생활시설 외에 위락시설, 숙박시설 용도로도 이용 가능한 복합적인 성격의 상가 건물입니다. 다만, 현재 감정 시점 기준 공실 상태로, 임대 활성화를 위한 전략이 필요해 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'시화나래중학교'가 인근에 위치하고 있으며, 기타 편의시설은 주위 환경을 고려할 때 대체로 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교통망

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 존재

대지권의 목적인 토지에 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있어, 해당 등기 내용에 따라 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 본 경매 물건의 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 감정 시점 기준 공실

현재 공실 상태로, 임대 수익 확보까지 공실 기간이 장기화될 경우 투자금 회수에 부담이 될 수 있습니다. 또한, 공실 원인에 대한 심층적인 파악이 필요합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관련 변동 및 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 비록 말소기준권리 하에 대부분 소멸 예정이나, 특수 물건으로 분류되므로 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.4. 산업단지 인접 지역의 환경적 특성

본건은 국가산업단지 인근 지역에 위치하고 있어, 산업 활동으로 인한 대기 질, 소음, 악취 등의 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다. 조사 결과, 시화국가산업단지 내 유해대기 오염물질 및 악취 민원이 발생한 사례가 있으며, 배출시설 관리 강화 필요성이 제기된 바 있습니다. 이로 인해 잠재적인 환경 민원 또는 가치 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 집합건물(근린상가)로, 교통 및 도로 접근성이 양호하며 건축물 자체도 비교적 신축(2021년 준공)에 해당합니다. 복합 용도(근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)로 활용 가능성이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 대지권 토지에 별도 등기가 존재하여 인수 위험이 있다는 점은 투자에 신중을 기해야 할 부분입니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 일반 물건보다 복잡한 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

국가산업단지 인근 지역으로, 장기적인 산업 발전 및 인구 유입에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 활용 가능성

건축물대장상 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 점은 상가 운영의 유연성을 제공합니다.

8.3. 기대 수익

향후 공실 해소 및 정상적인 임대차 계약이 성사될 경우, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 상태(0원)이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하여 추가적인 현장 조사, 주변 시세, 공실 원인 분석, 향후 임대료 수준, 소유권 이전 관련 비용, 별도 등기 인수 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 본건의 잠재적 리스크(특히 별도 등기 및 공실)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 낙찰가율, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.