나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경647 (9)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자주건축물제1동 6층602호

* 건물용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (공부상)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 6층 602호

* 사용승인일: 2022년 12월 07일

1.3. 면적 및 금액

* 감정가: 295,000,000원

* 토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

* 토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

* 건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

* 건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

1.4. 기타 기본정보

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 기타사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

* 본 건은 시화국가산업단지 인근에 위치하며, 시화 MTV(Multi Techno Valley) 지역에 속합니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 토지형상: 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도시계획시설: 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 기타: 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사지뜨 (2022.12.12)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023.09.21, 4,200,000,000원)

* 기타 권리: 국민은행 임의경매 (2025.06.10, 3,632,178,108원), 서울보증보험 가압류 (2025.04.28, 298,523,020원), 시흥시 압류 (2026.04.07)

* 등기부채권 총액: 4,498,523,020원

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 위 등기사항 전부 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 이하 모두 소멸)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 자료상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 시흥시 정왕동은 시화국가산업단지를 배후로 하는 지역으로, 과거 공단 중심의 이미지를 넘어 인구 증가 및 택지 개발을 통해 복합적인 상권으로 발전하고 있습니다.

* 시화 MTV(Multi Techno Valley) 지역에 포함되어 있으며, 해양 레저 복합단지 조성 등 관광 산업 활성화를 위한 개발이 진행 중입니다.

* 일반상업지역에 속하며, 대로 및 중로에 접하는 등 교통 및 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종 현황

* 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 외에 위락시설, 숙박시설로도 등록되어 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 본 건물(지뜨프라자)은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 총 141개 호실로 구성되어 있습니다.

* 본건은 감정시점 현재 공실 상태이나, 주변에 공동주택 및 상업시설이 밀집해 있으며, 특히 거북섬 일대의 개발로 인한 유동인구 증가가 기대됩니다.

* 다만, 최근 거북섬 상가 분양 관련 사기 의혹 및 '유령도시'라는 지적 등 지역 내 일부 상업시설의 공실 문제가 심각하다는 보도도 있어, 투자 시 상권 내 실제 수요와 공실 현황에 대한 면밀한 파악이 중요합니다.

4.3. 주변 개발 호재

* 시화국가산업단지 재생사업이 진행 중으로, 도로 정비, 주차장 조성, 공원 신설 등 기반시설 개선이 이루어지고 있습니다.

* 거북섬 일원은 해양 레저 복합단지 조성, 인공 서핑장(웨이브파크) 운영 등 관광 산업 활성화를 위한 개발이 지속되고 있으며, 이는 지역 경제 활성화 및 일자리 창출에 기여할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설

* 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년 12월 사용승인된 신축급 건물입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비가 구비되어 있습니다.

* 전용면적 57.00㎡(약 17.24평)으로, 비교적 넓은 공간을 활용할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

* '시화나래중학교'가 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 상가들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 웨이브파크, 다양한 카페 및 식당 등이 거북섬에 위치하여 여가 및 문화 생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이 등기의 구체적인 내용과 본 물건에 미치는 영향에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 전체 등기부채권 총액이 약 45억원에 달하여, 매각 절차 진행 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 감정평가 시점 현재 공실 상태입니다. 따라서 임차인 모집 및 공실로 인한 수익 공백 기간 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 용도가 근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등으로 복합 등록되어 있어, 실제 이용 가능 용도 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수성이 존재할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 상황 발생 가능성을 높입니다.

* 거북섬 일대 상가들의 높은 공실률 및 분양 사기 논란 등 지역 내 일부 상권의 부정적인 이슈가 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 정왕동, 시화국가산업단지 인근의 일반상업지역에 위치한 신축급 근린상가 물건입니다. 비교적 넓은 전용면적, 양호한 교통 여건, 그리고 시화 MTV 개발에 따른 지역적 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 대지권 관련 별도등기, 현재 공실 상태, 복합 용도 등록, 높은 채권 총액 등은 투자 전반에 걸쳐 면밀한 검토가 필요한 주요 리스크 요인입니다. 특히, 거북섬 일대의 상가 공실 및 분양 사기 관련 부정적인 기사는 신중한 접근을 요구합니다. 그럼에도 불구하고, 시화국가산업단지 재생사업 및 관광 개발을 통한 지역 활성화 기대감은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 최신 시설 및 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 발달된 상권 잠재력: 시화국가산업단지 배후 수요와 더불어 시화 MTV 관광단지 개발에 따른 추가적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 57.00㎡(약 17.24평)의 면적은 다양한 업종의 사업장 운영에 유리합니다.

* 우수한 입지 조건: 대로변에 인접하여 차량 접근성이 좋고, 주변에 공동주택 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 투자 가치 상승 기대: 시화국가산업단지 재생사업 및 거북섬 개발 사업 등 지역 개발 계획에 따른 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 295,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 임장 활동을 통해 파악된 실제 공실률, 주변 시세, 권리 관계의 상세 분석, 그리고 거북섬 일대 상가 시장의 회복 가능성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 거북섬 상가들의 높은 공실률 및 분양 사기 관련 이슈를 감안할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다. 따라서, 현 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 현장 답사 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.