나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [10] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층603호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경647 (10)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층603호

건물명: 지뜨프라자

용도: 제2종근린생활시설 (공부상), 위락시설, 숙박시설 (기타 용도)

감정가: 295,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 중 6층 603호, 2022년 12월 사용승인

1.2. 토지 및 건물 현황

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 지뜨프라자 건물 내 6층 603호이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 총 10층 건물이며, 본건은 그중 6층에 위치합니다.

건물 연면적은 약 13,859.31㎡이며, 해당 물건의 전용 면적은 57.00㎡ (약 17.24평)입니다.

토지 지분은 12.29㎡ (약 3.72평)입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 기타 용도로 위락시설, 숙박시설도 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, '시화나래중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 대체로 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 거북섬 일대는 해양레저 복합단지 개발로 인해 관광객 유치를 위한 상업 및 숙박 시설이 많이 들어서고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

서측으로는 약 25미터, 남동측으로는 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다.

또한 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당하여 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 국민은행 근저당 (을2)입니다.

경매로 인해 소멸될 권리:

* 국민은행 근저당 (을2): 2023-09-21, 4,200,000,000원

* 서울보증보험 가압류 (갑2): 2025-04-28, 298,523,020원

* 국민은행 임의경매 (갑3): 2025-06-10, 3,632,178,108원

* 시흥시 압류 (갑4): 2026-04-07

3.2. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

단, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 4,498,523,020원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 정왕동 거북섬 일대는 시화 MTV 개발 사업의 일환으로 조성된 지역으로, 해양레저 복합단지로서 관광, 상업, 숙박 시설이 집중되는 상권입니다.

주변에 웨이브파크 등 관광 시설이 있으며, 다양한 카페, 식당, 숙박 시설 등이 운영 중입니다.

건물의 기타 용도에 위락시설, 숙박시설이 포함된 점과 인근 유흥주점, 노래클럽 등의 존재는 다양한 상업 활동이 가능한 지역임을 시사합니다.

4.2. 거북섬 상권의 특수성

거북섬 일대는 대규모 개발 이후 상가 공실 문제가 제기되었으며, 일부 분양 과정에서 불법 행위로 인한 피해 사례가 발생하여 투자자들의 고소 및 단체 행동이 이어지고 있습니다.

이는 해당 지역 상권의 잠재적 위험 요인이 될 수 있으며, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육: 시화나래중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스 정류장이 소재합니다.

* 여가/관광: 웨이브파크, 시화호, 시화방조제, 오이도 빨간 등대 등과 접근성이 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 산업 단지 및 개발 지역의 특성상 관련 시설의 존재 가능성은 항상 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

감정평가 시점 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

거북섬 상권의 전반적인 공실 문제와 개발 과정에서의 부정적 이슈는 임대 수익 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다.

이 등기의 구체적인 내용과 매각 후 인수 여부가 불분명하므로, 경매 진행 전 반드시 법률 전문가를 통해 상세히 확인해야 합니다. 이는 본건의 가치에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 금융기관과의 채권 채무 관계가 다수 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 상업용 건물로, 주변 관광 및 레저 시설 개발과 함께 상권이 형성되고 있는 지역에 위치합니다.

건물 자체는 비교적 신축이며(2022년 사용승인), 근린생활시설 외 위락, 숙박 시설 용도로도 활용 가능하여 잠재력이 있습니다.

다만, 감정가 대비 채권 총액이 높고, 거북섬 상권 자체의 높은 공실률과 과거 분양 사기 관련 이슈는 큰 위험 요인입니다.

특히, 대지권 토지에 설정된 '금지사항 등기'는 권리 분석상 매우 중요한 부분으로, 이로 인한 인수 부담이 발생할 경우 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 웨이브파크 등 관광 시설 인접: 거북섬 개발 사업의 중심지에 위치하여 잠재적 수요가 존재합니다.

* 다양한 용도 가능성: 근린상가 외 위락, 숙박 시설 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 유동화 및 공동담보 물건이며, 감정가 대비 높은 채권 총액을 보유하고 있습니다.

또한, 현재 공실 상태이고 거북섬 상권의 부정적 이슈와 '금지사항 등기'라는 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 시세 확인, '금지사항 등기'의 실체 및 인수 여부에 대한 명확한 법률적 판단, 그리고 거북섬 지역의 전반적인 상권 회복 가능성 및 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가는 감정가 295,000,000원에서 상기 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

향후 시장 상황 및 권리 관계 명확화 여부에 따라 유동적일 수 있으나, 잠재적 리스크를 감안할 때 감정가 이하, 또는 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 철저한 현장 조사와 법률적 검토 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.