나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경647 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 소재지 및 명칭

소재지: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동)

건물명: 지뜨프라자 주건축물 제1동

해당 호실: 5층 503호

1.3. 건물 및 토지 면적

토지 면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지 지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물 면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물 지분: 57㎡

1.4. 감정 평가 금액

감정가: 295,000,000원

1.5. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조

용도: 제2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (건축물대장상) / 본건은 근린상가

층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 내 5층

사용승인일: 2022년 12월 07일

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 국가산업단지 및 반월특수지역에 포함되어 있어 산업 활동과 관련된 지역 특성이 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 약 25미터 폭의 포장도로, 남동측으로는 약 20미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 지구단위계획구역

대로2류 (폭 30m~35m), 중로1류 (폭 20m~25m), 중로2류 (폭 15m~20m)

국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존: 주식회사 지뜨 (2022.12.12.)

근저당: 국민은행 (2023.09.21.) - 말소기준권리

가압류: 서울보증보험 (2025.04.28.)

임의경매: 국민은행 (2025.06.10.)

압류: 시흥시 (2026.04.07.)

3.2. 말소기준 권리

국민은행 근저당 (2023.09.21.)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 약 4,498,523,020원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 권리는 없습니다 (지상권 없음).

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용 상태

감정 시점 현재 공실 상태입니다.

4.2. 건물 내 업종 구성

건축물대장상 제2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 허가되었으나, 본건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

건물 내 다른 호실들은 근린생활시설 또는 위락시설(유흥주점)로 이용되거나 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

4.3. 임대 가능성

현재 임대 관계는 미상으로, 시장 조사 및 현장 확인을 통해 정확한 임대료 수준과 공실 가능성을 추가적으로 파악해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 인근 교육 시설

시화나래중학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도 등기

대지권의 목적인 토지에 별도 등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 토지 소유권 및 대지권 행사와 관련된 복잡한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 현재 공실 상태에 따른 공실 위험

감정 시점 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 공실 장기화에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 다수의 채권 설정으로 인한 채무 불이행 가능성

근저당, 가압류, 압류 등 다수의 채권이 설정되어 있어 채무 불이행으로 인한 경매가 진행되었으며, 이는 채권자들의 권리 행사가 강하게 개입될 수 있음을 의미합니다.

6.4. 공동 담보 및 유동화 물건 특수성

유동화 물건, 공동 담보 물건으로 경매가 진행된 점은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 상황이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.5. 인접한 국가 산업 단지 및 특수 지역 관련 영향

국가산업단지 및 반월특수지역에 포함되어 있어, 해당 지역의 산업 활동으로 인한 환경적, 경제적 영향이 있을 수 있습니다. 주변 지역의 개발 계획 및 규제 변화에 따른 자산 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 지뜨프라자 상가 건물 5층 503호입니다. 근린상가로 이용 중이며, 총 57㎡ 면적에 대해 2억 9,500만원으로 감정되었습니다. 현재 공실 상태이며, 토지 별도 등기 및 다수의 채권 설정이 있습니다.

7.2. 강점

* 시흥시 거북섬 인근 상권에 위치하여 지역 개발 잠재력이 기대됩니다.

* 주요 도로와 인접하여 교통 및 접근성이 양호합니다.

* 건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)에 해당합니다.

7.3. 약점

* 토지 별도 등기(금지사항 등기)로 인한 법적 리스크가 존재합니다.

* 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상이어서 공실 위험이 높습니다.

* 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보, 다수 채권)를 보유하고 있습니다.

7.4. 투자 검토 의견

본 물건은 입지적 장점과 신축 건물이지만, 토지 별도 등기라는 중대한 법적 하자 및 현재 공실 상태, 복잡한 권리 관계 등 리스크 요인이 상존합니다. 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 토지 별도 등기 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다. 공실 리스크 해소를 위한 명확한 임대 전략 수립 또한 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시흥시 거북섬 지역 개발 잠재력

시흥시 거북섬 및 주변 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

8.2. 근린상가 및 위락시설 용도 복합성

건물 전체가 근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용 가능하도록 허가되어 있어, 다양한 업종 유치를 통한 상권 활성화 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 보수적 접근 권고

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2억 9,500만원을 기준으로 하되, 토지 별도 등기 및 공실 위험, 임대 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 0원의 인수 보증금이 있는 점은 긍정적이나, 별도 등기 관련 위험 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 시세 및 공시지가 확인 필요

정확한 시세 및 인근 부동산 동향, 공시지가 등을 추가적으로 조사하여 낙찰 후 수익성 분석을 철저히 진행할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.