나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [14] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경647 (14)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 7층703호 (신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1)

건물용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (집합건축물표제부 기준)

건물규모: 지상 10층 건물 중 7층 703호

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가액: 295,000,000원

건축물대장상 정보:

준공일: 2022년 12월 7일

구조: 철근콘크리트구조

연면적: 13,859.31㎡ (약 4,192.49평)

건폐율: 69.31%

용적률: 629.06%

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됨.

* 도로 접근성: 본건 서측으로 로폭 약 25미터, 남동측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접하여 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 속함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 근저당 (말소기준권리): 국민은행 (2023-09-21, 4,200,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 298,523,020원)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-06-10, 3,632,178,108원, 사건번호: 2025타경647)

* 압류: 시흥시 (2026-04-07)

* 총 채권액: 4,498,523,020원 (국민은행 근저당 및 임의경매, 서울보증보험 가압류, 시흥시 압류 합계)

* 인수되는 임차 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원)

* 임대관계: 임대차 관계는 미상으로 파악됨.

* 주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함. 이는 본 물건의 가장 중대한 권리상 하자일 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 별도 등기 사항은 반드시 확인 요망.

1.3. 상권분석

* 물건지 주변은 시화국가산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자 및 산업단지 내 기업체와 연계된 배후 수요가 예상됨.

* 본 건물(지뜨프라자)은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등으로 복합적인 용도로 사용 가능한 집합건물임.

* 인근에 공동주택 단지가 있어 주거민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있음.

* 다만, 감정평가 시점 현재 본건을 포함한 다수의 호실이 공실 상태로 파악되어, 공실률이 높을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '시화나래중학교'가 북서측 인근에 위치.

* 편의시설: 주변 상업지구 및 주거단지와 연계된 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능함.

* 주변 시설 정보:

* 시화국가산업단지가 인근에 위치하여 산업 시설이 밀집해 있음.

* 특별한 혐오시설은 현재까지 검색 결과에서 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기: 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도 등기(금지사항 등기)는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으며, 추후 재산권 행사에 제한이 따를 수 있는 중요한 위험 요소임.

* 높은 부채 비율: 감정가 2억 9,500만원 대비 총 채권액이 약 45억원에 달하여, 건물 가치 대비 부채가 매우 높은 상황임. 이는 경매 낙찰 후에도 예상치 못한 채무 부담이나, 낙찰가의 추가 하락 가능성을 시사함.

* 장기 공실 가능성: 감정평가 시점 현재 다수 호실이 공실 상태이며, 임대차 관계 미상으로 향후 공실 장기화 또는 임대 수익률 저하의 위험이 있음.

* 유동화 물건 및 공동담보: 해당 물건이 유동화되거나 공동담보로 묶여 있을 경우, 채무 처리 과정이 복잡해질 수 있으며, 이는 권리관계 및 매각 진행에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 집합건물로, 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다. 또한, 복합적인 상업 용도로 활용 가능성이 있으나, 감정가 대비 매우 높은 채권 총액, 토지 별도 등기라는 중대한 권리상 하자, 그리고 현재 다수 호실의 공실 상태는 투자를 신중하게 고려해야 할 중대한 위험 요소로 판단됩니다. 특히 토지 별도 등기 사항은 면밀한 법적 검토가 반드시 선행되어야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시화국가산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성.

* 건물 자체는 비교적 신축(2022년 준공)으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 낙찰 후 공실 해소 및 적극적인 자산 관리를 통해 잠재적 수익률 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 295,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 다수의 위험 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 토지 별도 등기, 높은 채권 총액, 현재 공실 상황 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 실질적인 임대 수익률과 건물 가치를 산정한 후, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 능력에 맞춰 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.