나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

*사건번호: 안산지원 2025타경647 (6)

*소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층505호 (도로명: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1)

*용도: 근린상가 (건축물 총 용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)

*감정가: 348,000,000원

*면적

*토지 지분: 14.231㎡ (약 4.30평)

*건물 면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

*매각대상: 토지/건물 일괄매각

*경매구분: 부동산 임의경매

*채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

*건물명: 지뜨프라자

*구조: 철근콘크리트구조

*층수: 지하 2층, 지상 10층 (본건 5층)

*총 유닛 수: 141개

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(30~35m), 중로1류(20~25m), 중로2류(15~20m)에 속하며, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2023-09-21)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 총 채권액

총 채권액은 약 4,498,523,020원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 인근에는 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 분포하고 있으며, 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 내 업종 구성 (가능성)

건축물대장상 제2종근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 용도로도 사용 가능한 건물입니다. 본건(505호)은 공부상 근린상가로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

'시화나래중학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 편의/의료 시설

대중교통 이용이 편리하며, 통상적인 상업지역의 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.3. 지역 특성

본건이 속한 지역은 국가산업단지 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기 관련 리스크

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하므로, 등기부등본을 통한 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 리스크

감정평가 시점 현재 건물이 공실 상태로, 명도 및 임차인 구성에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 리스크

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 점유 및 대항력 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 건물 총 채권 규모

등기부상 총 채권액이 매우 높아, 채권자의 추가적인 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 본 경매 절차는 임의경매로, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 상가 건물 내 구분소유한 점포입니다. '시화나래중학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있으며, 대로 및 중로에 접한 좋은 도로 조건을 갖추고 있습니다. 신축 건물(2022년 사용승인)로 시설 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내 일부 호실의 위락시설 및 숙박시설 용도, 감정 시점 기준 공실 상태, 토지 별도등기 등은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시화국가산업단지 인근 배후 수요 및 시흥시 개발 잠재력.

* 우수한 교통 접근성 (대로변 및 중로 접함, 대중교통 이용 편리).

* 신축 건물로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 근린상가로서의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 전문가의 별도 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.