나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2706-12번지에 위치한 지뜨프라자 주건축물 제1동 5층 502호입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경647 (3)이며, 용도는 근린상가입니다. 감정가는 295,000,000원이며, 토지 면적은 12.29㎡(약 3.71평), 건물 면적은 57.00㎡(약 17.24평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 별도등기가 있으며, 주의사항으로는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있고, 감정시점 현재 공실 상태임을 알려드립니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남서측으로는 로폭 약 25미터 내외의 포장도로, 남동측으로는 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 무리가 없습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(30m~35m), 중로1류(20m~25m), 중로2류(15m~20m) 등 폭넓은 도로에 접하고 있습니다. 또한, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당하여 지역적 특수성을 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 4,200,000,000원)입니다. 소유권 보존등기는 2022년 12월 12일 주식회사지뜨 명의로 되어 있습니다. 이후 2025년 4월 28일 서울보증보험의 가압류(채권액 298,523,020원), 2025년 6월 10일 국민은행의 임의경매 개시결정(채권액 3,632,178,108원), 2026년 4월 7일 시흥시의 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 이들 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 4,498,523,020원에 달합니다. 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으나, 비고란에 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음'이라고 명시되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 건축물대장상 제2종 근린생활시설, 위락시설(유흥주점), 숙박시설 등으로 용도 분류되어 있으며, 실제 이용 현황도 이에 준할 것으로 보입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 시화나래중학교가 인근에 위치하여 교육 시설과의 연계성도 있으며, 상업 지구 내에 위치하므로 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 시흥시 정왕동 지역에 위치하며, 시화나래중학교가 북서측 인근에 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. 주변에 주거 단지가 혼재되어 있어 잠재적 고객 확보가 용이할 수 있습니다. 또한, 차량 및 버스 등 대중교통을 이용한 접근성이 양호하여 직원 및 고객의 이동 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대지권과 관련된 '별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)'의 존재입니다. 이 등기는 소유권 행사에 제약을 가하거나 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로, 등기부 등본을 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 감정평가 시점 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 공실 장기화 시에는 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으며, 임대차 계약 시 세입자 확보에 어려움이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동의 상업 지역에 위치한 건물로, 다양한 업종으로의 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 시화나래중학교 인근이라는 지리적 이점과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 대지권과 관련된 별도 등기라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 현재 공실 상태이므로 즉각적인 수익 창출보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다. 권리 분석 시 이 별도 등기의 정확한 내용을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시흥시 내 상업용 부동산으로, 지역 개발 및 산업단지 배후 수요에 따른 성장 잠재력 보유.

* 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조.

* 접근성이 좋은 도로에 접해 있어 외부 유동인구 및 차량 통행량 확보에 유리.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 295,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 관련 별도등기 및 현재의 공실 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 유사 물건의 낙찰가, 명도 가능성, 공실 해소를 위한 투자 비용, 그리고 앞서 언급된 별도 등기의 실제적인 영향을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.