나이스옥션 법원경매 안산 2025타경647 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 10층 건물 내 제4층 제412호 외17개호로서

외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1), (5)~(7), (11), (15)~(18) : 공부상 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실 상태임.

기호(2)~(4), (8)~(10), (12)~(14): 공부상 위락시설(유흥주점)로서 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비 및 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 남동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음
-감정시점 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경647 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자 주건축물제1동 5층 501호

용도: 근린상가, 위락시설(유흥주점)

감정가: 341,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.231㎡ (약 4.30평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

건물지분: 66㎡ (약 19.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물명: 지뜨프라자

동: 주건축물제1동

층/호수: 5층 501호

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2022년 12월 7일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, '시화나래중학교' 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변으로는 공동주택 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량 출입이 용이하며, 본건 서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있습니다.

또한, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 포함되어 지역 개발 계획 및 규제 사항을 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 21일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권액 4,200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 4,498,523,020원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 분석

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주식회사지뜨 소유권보존 등기 (2022.12.12.)

* 국민은행 근저당권 (2023.09.21.)

* 서울보증보험 가압류 (2025.04.28.)

* 국민은행 임의경매 개시결정 등기 (2025.06.10.)

* 시흥시 압류 등기 (2026.04.07.)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 명시적으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않으나, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 있어 이에 대한 인수 여부 및 구체적인 내용은 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임. 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 구체적인 사항을 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 위치한 시흥시 정왕동 지역은 시화 국가산업단지와 인접하여 배후 수요 및 유동 인구를 확보할 수 있는 상업지구입니다.

주변에 공동주택, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재하여 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 이용 상태

건축물물리표제부상 본건 건물의 주용도는 제2종 근린생활시설이나, 기타 용도로 위락시설, 숙박시설이 기재되어 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건을 포함한 건물 내 다수의 호실이 근린생활시설 및 위락시설(유흥주점)로 이용되었거나 이용 가능하며, 현재 감정시점 기준 모두 공실 상태입니다.

4.3. 시장 동향

시흥시 정왕동 지역은 산업단지 중심의 개발로 인해 관련 종사자 및 배후 주거 단지로부터의 상가 수요가 예상됩니다.

다만, 현재 공실 상태라는 점과 지역 내 상가 공급량 및 업종별 수요 변화 등 세부적인 시장 동향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

'시화나래중학교'가 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다.

상업지구 내에 있어 다양한 근린생활시설 이용이 편리하며, 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 지역 특성 및 혐오시설 유무

본건 지역은 국가산업단지와 연계된 산업 및 상업 복합 지역의 특성을 가집니다.

직접적으로 확인된 혐오시설은 없으나, 건물 자체에 위락시설(유흥주점)로 분류된 다수의 호실이 있다는 점과 인근에 산업단지가 있는 점을 고려할 때, 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 등기 사항

대지권의 목적인 토지에 '갑구1-1 금지사항 등기'가 별도로 등기되어 있습니다.

이는 대지권 행사나 소유권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 사항으로, 낙찰 후 인수될 가능성이 높으므로 반드시 등기부등본의 세부 내용을 면밀히 확인하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

6.2. 공실 및 공실 해소 방안

감정 시점부터 현재까지 공실 상태가 지속되고 있습니다.

향후 공실을 해소하고 안정적인 임대 수익을 창출하기 위해서는 해당 상권 및 공실률에 대한 심층적인 분석과 차별화된 임대 전략 수립이 필요합니다.

6.3. 복잡한 채권 및 권리 관계

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어 채권 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다.

총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 수준이므로, 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 용도 혼재

건물 내 근린생활시설과 위락시설(유흥주점)이 혼재하는 구조는 긍정적인 수요 창출 가능성과 함께, 지역 이미지에 대한 영향이나 민원 발생 가능성을 내포하고 있어 신중한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 산업단지 인근에 위치한 지뜨프라자 내 상가 및 위락시설입니다. 비교적 신축 건물이며 대로변 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나 현재 전 호실이 공실 상태이며, 특히 대지권 토지에 설정된 '금지사항 등기'라는 중대한 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 복잡한 채권 관계와 높은 총 채권액은 경매 과정에서의 불확실성을 증대시킵니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 잠재적 리스크 해소 방안을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시화 국가산업단지 및 배후 주거 단지의 잠재적 수요

* 주요 도로에 인접한 우수한 접근성과 가시성

* 2022년 준공으로 비교적 신축에 해당하는 건물 상태

* 공실 및 권리 관계 이슈로 인한 일반 매물 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 해당 지역의 유사 물건 실거래가 및 임대 사례 조사

* 건물 가치 평가를 위한 예상 임대 수익률 및 공실률 추정

* '대지권 관련 별도등기(금지사항 등기)'의 구체적인 내용 확인 및 그 영향력 평가

* 향후 명도 진행 가능성 및 예상 비용 산출

제공된 정보만으로는 시장 상황, 건물 수익성, 법적 리스크의 정확한 영향력을 평가하기 어려워 특정 입찰가를 제시하는 데는 한계가 있습니다. 상기 사항들에 대한 면밀한 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.