나이스옥션 법원경매 안산 2025타경697 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 직선거리 약500미터 지점에 위치하는 '마린프
라자2' 내에 소재하며, 인근일대는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 나지 등으로 이루어진
일반상업지역 내의 상가지대임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약12분정도 거리에
시화I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 3층 301호(기호(1)), 302호(기호(2))로서
외벽 : 돌붙임, 그라스월 등 마감.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시, 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m의 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 정도의 보행자도로에
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2703-13 :일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-65)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-22)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경697 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2703-13 마린프라자2 3층302호

건물명: 마린프라자2

용도: 근린상가

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

토지 지분: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물 면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

건물 지분: 50.8㎡ (약 15.37평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '거북섬' 북서측 직선거리 약 500미터 지점에 위치합니다.

인근 일대는 상업용 부동산, 업무용 부동산, 나지 등으로 이루어진 일반상업지역 내의 상가지대입니다.

2.2. 교통 여건

본 건물까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로 약 12분 거리에 시화IC 진출입로가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 장방형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 20m의 포장도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 정도의 보행자도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부채권 총액은 515,489,401원입니다.

주요 등기사항으로는 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 07월 18일 접수된 여주농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(지상권 등)는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

말소기준권리 및 그보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 임차인 현황 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 일반상업지역 내 위치하며, 상업용 및 업무용 부동산이 밀집된 상가지대에 속합니다.

마린프라자2는 근린생활시설 등으로 구성된 집합건물입니다.

4.2. 주요 상업시설 현황

주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 소재하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

(상세 업종별 정보는 추가 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상업지역 특성상 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 업무시설 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

해당 물건은 상업용 부동산으로 이용 중이며, 주변 환경은 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재합니다. 이는 물건 낙찰 후 소유권 행사에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 기타

감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거북섬 인근의 일반상업지역에 위치한 신축급 근린상가입니다. 편리한 교통 여건과 상업 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대지권과 관련된 별도등기(금지사항 등기)가 등기부등본에 기재되어 있어, 이는 낙찰 후 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 인근의 개발 잠재력 및 배후 수요

* 신축급 건물로서의 양호한 건물 상태

* 일반상업지역 내 위치를 통한 다양한 영업 활동 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 295,000,000원입니다.

본 건은 대지권 관련 별도등기라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 입찰 시에는 이를 감안하여 신중한 가격 책정이 필요합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 해당 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.