나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [5] 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

1. 지적상 맹지임
2. 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (5)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

용도: 임야

채권자: 인후신용협동조합

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 198,225,000원

토지 면적: 4405.00㎡ (약 1,332.76평)

건물 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-15

주변 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 도로 상태

토지의 일부는 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 출입해야 합니다.

일부 토지는 지적상 도로 형상으로 분할된 상태입니다.

토지 기호의 경우 남측으로 도로에 접하나, 인접지와의 관계 등 정확한 도로 접합 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부채권 총액: 3,380,000,000원

주요 권리사항 요약:

* 공유자전원지분전부이전 (2016-06-03)

* 근저당권 (인후신용협동조합, 780,000,000원, 2018-07-18)

* 지상권설정 (시흥지역산림조합, 2018-07-18, 말소)

* 소유권이전 (2020-06-16)

* 2번지상권이전 (인후신용협동조합, 2023-07-26, 말소)

* 근저당권 (인후신용협동조합, 2,100,000,000원, 2023-07-26, 말소)

* 소유권이전 (2024-01-04)

* 근저당권 (이지선, 250,000,000원, 2024-01-04, 말소)

* 근저당권 (이아름, 250,000,000원, 2024-01-04, 말소)

* 임의경매개시결정 (인후신용협동조합, 2,517,267,946원, 2025-07-10, 말소)

* 압류 (안산시, 2026-02-04, 말소)

3.2. 말소기준 권리

을1 근저당권 (2018-07-18)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (등기부 요약상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용을 우선하여 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 임야로 이용 중입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역에 속합니다.

또한, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

일부 필지는 중점경관관리구역에 포함됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에는 임야, 농경지, 주택 등이 소재합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

* 개발 제한: 보전녹지지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 현황상 특이사항

* 맹지: 지적상 맹지이므로 도로 접근성에 문제가 있으며, 이는 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 분묘기지권: 공동담보 물건으로 분묘기지권의 존재 가능성이 있으며, 이는 별도 확인이 필요합니다.

* 면적 및 경계 불확실성: 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 지상물: 지상에 분묘, 과수목 등이 소재할 수 있으며, 이 역시 별도 확인이 필요합니다.

* 지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 대부동동에 위치한 임야로, 총 면적 4405.00㎡ (약 1,332.76평)에 감정가는 198,225,000원입니다. 주변은 농경지 및 주택 등이 혼재하고 있습니다.

권리관계는 다수의 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리 이후 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 인수 가능성이 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

주요 리스크 요인으로는 지적상 맹지, 분묘기지권의 존재 가능성, 정확한 면적 및 경계 확인의 필요성, 그리고 녹지지역 및 산지 관련 개발 제한과 토지거래허가구역 지정 등이 있습니다. 임대차 관계는 없으며 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

본 토지는 도시지역 내 녹지지역에 포함되어 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 잠재적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 가격 메리트

현재 시점에서 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 입찰 전 주변 토지 시세, 개발 규제 완화 가능성, 지상권 및 분묘기지권 등 리스크 요인을 종합적으로 고려한 시세 조사와 가치 평가가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지적상 맹지, 분묘기지권 존재 가능성, 토지이용계획상 다양한 규제, 그리고 매각 후 인수될 수 있는 지상권 등 여러 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크와 향후 개발 가능성, 인근 실거래가 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통해 지상권의 구체적인 내용 확인, 분묘 상태 조사, 측량을 통한 정확한 면적 및 경계 확인이 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.