나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [6] 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 등기, 건축물 검토가 필요할 수 있습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (6)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-14

용도: 전

감정가: 34,250,000원

토지면적: 125.00㎡ (약 37.81평)

토지지분: 125.00㎡ (약 37.81평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인

등기부채권 총액: 3,444,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다.

토지의 이용 현황 및 도로 접근성은 다음과 같습니다.

* 기호 토지는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입해야 합니다.

* 기호 토지 또한 지적상 맹지이며, 인접지를 통해 출입합니다.

* 기호 토지는 지적상 도로 형상으로 분할되었으며, 기호 토지의 남측으로 도로에 접해 있습니다. 인접 토지와의 관계에 대한 상세한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다양하며, 대부분의 필지가 다음 지역에 속합니다.

* 도시지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 일부 필지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

* 기호 토지는 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 보고되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 등기 내용 확인 시 말소된 것으로 표기되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

말소기준권리는 2018년 7월 18일 접수된 인후신용협동조합의 근저당권입니다.

경매 신청 채권자는 인후신용협동조합입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 공유자 전원 지분 이전, 소유권 일부 이전, 압류 등의 권리 변동이 존재합니다.

* 다수의 근저당권 및 지상권 설정 등기가 말소되었습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인은 등기부상 확인되지 않았습니다.

* 특이사항:

* 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권이 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 농경지, 임야, 주택 등이 소재하는 지역으로, 상업적 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이나 소규모 점포 등이 존재할 수 있으나, 상권 활성화나 임대 수익 창출 목적의 투자는 적합하지 않을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 대동초등학교가 위치하고 있어 기본적인 교육 시설 접근성은 확보될 수 있습니다. 다만, 광범위한 편의시설, 의료 시설, 대중교통망 등은 제한적일 것으로 예상됩니다. 생활 편의는 인근 지역 또는 시내로의 이동을 통해 해결될 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 분묘기지권이 존재할 수 있어, 관련 사실 확인 및 후속 조치가 필요할 수 있습니다.

* 일부 필지가 지적상 맹지이거나 인접 토지를 통해 출입해야 하므로, 토지 경계 및 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다수의 토지 이용 규제(보전녹지지역, 공익용산지, 토지거래허가구역 등)가 적용되어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에서는 외국인 등의 특정 대상자에게 용도별 거래 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 담보물건의 처리 상태가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 현황에 대한 정확한 확인이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부도 지역에 위치한 전(밭)으로, 농지 취득 자격 요건 충족이 필수적이며, 분묘기지권, 맹지 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 클 수 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수자의 자격 및 목적에 따라 거래가 제한될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대부도라는 지역적 특성을 고려할 때, 향후 관광 또는 개발 잠재력을 보유할 수 있습니다.

* 기호 토지가 대로변에 접해 있어, 일부 필지는 도로 접근성이 양호할 수 있습니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 명확한 활용 계획이 있다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 34,250,000원입니다. 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 본 건의 활용 가치, 그리고 위에 명시된 잠재적 리스크들을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 가치를 산정하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.