나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [7] 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-38 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

1.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
2.공부상 지목 '전'이나 현황 콘크리트 포장 등으로 향후 원상회복 명령 발하여질 가능성 있음(사실조회 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 상세정보

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (7)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-38

용도: 전

감정가: 22,194,000 원

토지면적: 81.00㎡ (약 24.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOOOO

공동담보: 해당 사항 없음

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

주의사항:

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환

* 공부상 지목 '전'이나 현황 콘크리트 포장 등으로 향후 원상회복 명령 발하여질 가능성 있음 (사실조회 참조)

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1.1. 입지조건

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1.1. 1.위치및주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 임야, 농경지, 주택 등이 소재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통및도로상태

차량 접근이 가능합니다.

기호 토지는 지적상 맹지이며, 기호 토지 역시 지적상 맹지로 인접지를 통해 출입해야 합니다.

기호 토지는 지적상 도로 형상으로 분할되어 있으며, 기호 토지는 남측으로 도로에 접하고 있습니다. 인접 토지와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.1. 3.토지이용계획및제한상태

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각각의 토지 이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 기호: 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기호: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기호: 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기호: 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 기호: 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

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1.2. 권리분석

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1.2. 1.말소기준권리및인수권리

말소기준권리는 2018년 7월 18일 접수된 인후신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 3,444,000,000원입니다.

매각으로 인해 을1, 을2, 을3, 을3-1, 을4, 갑3의 권리는 말소될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 2.임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.2. 3.특이사항

* 분묘기지권: 현황상 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 콘크리트 포장된 상태일 가능성이 있어 향후 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

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1.3. 상권분석

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본건은 주변이 임야, 농경지, 주택 등으로 이루어진 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 전원 또는 농업 관련 활동에 적합한 환경입니다.

대동초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

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1.4. 생활정보

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* 교육: 대동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변은 농경지와 주택 위주로 형성되어 있어 대형 편의시설보다는 지역 기반의 소규모 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 환경: 녹지지역으로 분류되어 있으나, 안산시 단원구 초지동에 위치한 폐기물 처리시설(자원회수시설)이 상대적으로 인근에 있어 관련 환경 영향을 고려할 필요가 있습니다.

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1.5. 잠재적리스크

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* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황이 콘크리트 포장 등으로 되어 있어, 추후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 맹지: 일부 필지가 지적상 맹지로, 도로 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 내 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

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1.6. 종합의견

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본 건은 경기도 안산시 대부동동에 위치한 토지로, 현재 공부상 지목은 '전'이나 현황은 콘크리트 포장 등으로 이용될 가능성이 있어 주의가 요구됩니다.

다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 지적상 맹지이나 일부 필지는 대로에 접하고 있어 도로 접근성에 차이가 있습니다.

권리관계는 대부분 말소 예정이므로 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다.

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무와 현황과 공부상 지목 불일치로 인한 원상회복 가능성, 그리고 분묘기지권의 존재 가능성입니다.

농지법 및 관련 법규를 철저히 확인하고, 현장 조사를 통해 정확한 이용 현황 및 지적 경계를 파악하는 것이 중요합니다.

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1.7. 투자포인트

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* 대부도 지역 토지로서 지역 개발 및 관광 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 일부 필지(기호 6,7)는 대로에 접하고 있어 향후 개발 시 도로 접근성이 유리할 수 있습니다.

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1.8. 예상입찰가

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감정가: 22,194,000 원

본 물건은 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환, 현황과 지목 불일치로 인한 원상회복 가능성, 맹지, 분묘기지권 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 입찰 참여 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 관련 법규 검토 후 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 지역 개발 계획, 경매 시장 동향 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.