나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 10층1008호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52801 (9)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자 주건축물 제1동 10층 1008호

용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (공부상 근린생활시설)

감정가: 507,000,000원

토지면적: 11.64㎡ (약 3.52평)

토지지분: 11.643㎡ (약 3.52평)

건물면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

건물지분: 54㎡ (약 16.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠○○○○○○○○○○○○○○○○○○

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 10층 1008호

건축물 사용승인일: 2022년 12월 07일

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기 (대지권 목적 토지에 금지사항 등기 및 말소된 근저당, 지상권 등기 있음)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화MTV거북섬" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 본건 건물 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 중로2류, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 높음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리(근저당)보다 선순위 권리가 존재하지 않아 경매 절차에 따라 매각될 경우 말소되는 것이 원칙임. (을구 1번 근저당권, 부안수산업협동조합, 2,208,000,000원 및 고흥군수산업협동조합, 6,000,000,000원 등)

* 말소예정 권리:

* 을구 1번 (1)(2) 근저당권 (부안수산업협동조합, 고흥군수산업협동조합) - 말소

* 갑구 2번 가압류 (오인규) - 말소

* 갑구 3번 가압류 (이미숙) - 말소

* 갑구 4번 가압류 (서울보증보험) - 말소

* 갑구 5번 임의경매 (고흥군수산업협동조합) - 말소 (본 건 경매 개시 결정)

* 갑구 6번 압류 (시흥시) - 말소

* 인수되는 권리:

* 명시된 권리 중 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 다만, "대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)"가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 추가 확인이 필요함. (물건명세서 참고사항 참조)

* 유동화물건 및 공동담보: 본 건은 유동화물건으로 공동담보로 설정되어 경매가 진행되었으며, 채권 총액은 9,359,944,020원임. (단, 모든 채권이 낙찰자에게 인수되는 것은 아님)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

* 입지: 시화MTV 거북섬이라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 관광객 및 유동인구 증가에 따른 수혜 기대.

* 주변 환경: 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 관련 업종의 경쟁 및 시너지 효과 발생 가능. 수변공원 인접으로 쾌적한 환경 조성.

* 잠재력: 제2종근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등으로 활용될 수 있는 건물 특성상, 해당 지역의 발전 방향에 따라 다양한 업종으로의 전환 또는 확장이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용 또한 편리하여 직장인 및 방문객의 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 오피스텔, 숙박시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. 수변공원 인접으로 여가 및 휴식 공간 활용 가능.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 건축물대장 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* "대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)" 존재: 해당 등기가 어떤 종류의 제한 사항인지, 매각 후에도 소멸되지 않는 권리인지에 대한 면밀한 확인이 필요함. 이는 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음. (인수 보증금 0원이나 대항력 있는 임차인 존재 가능성)

* 지역 개발 의존성: 시화MTV 지역의 개발 계획이 지연되거나 예상과 다르게 진행될 경우, 물건 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

* 유동화 및 공동담보 물건: 복잡한 권리관계에서 비롯된 예측하기 어려운 변수가 존재할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동, 시화MTV 거북섬 인근에 위치한 신축 상가 건물 내 호실입니다. 주변 상업 및 숙박 시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하여 지역 발전에 따른 잠재력이 높은 지역에 자리하고 있습니다. 건물 자체는 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계상, 여러 차례의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했으나 모두 말소 예정으로 경매를 통해 깨끗한 권리 상태로 취득 가능성이 높습니다. 그러나 "대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)"가 있다는 점은 반드시 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 과정에서 주의를 요합니다.

전반적으로 위치적 이점과 신축 건물이지만, 명확히 확인되지 않은 권리 사항과 임차인 현황으로 인해 투자 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 시화MTV 거북섬 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 유지보수 비용 절감 및 빠른 임대/활용 가능.

* 주변 상업/숙박 시설과 연계한 복합적인 상권 형성 가능성.

* 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 낙찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, "대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)"의 구체적인 내용과 그로 인한 잠재적 가치 하락 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰가율, 경쟁률, 물건의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.