나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [4] 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

1. 지적상 맹지임
2. 소유자미상의 과수목(감나무등 7주)은 토지에 포함하여 평가함
3. 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 218-5

용도: 임야

감정가: 1,552,644,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 상세정보

토지면적: 9027.00㎡ (약 2726.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 인후신용협동조합 (경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

안산시는 대부동을 2030년까지 인구 5만명의 자족 도시로 조성하는 종합발전계획을 수립하고 있으며, 대송단지 개발 등을 통해 지역 발전을 추진 중임.

대부동은 농업, 어업, 관광업이 주를 이루는 도농복합지역으로, 최근 청년층 감소와 고령화 문제가 제기되고 있음.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능함.

대부동 지역은 지속적으로 광역 교통망 확충이 논의되고 있으나, 도로 접근성 개선은 개발의 중요한 과제임.

2.3. 인접 도로 상태

기호1,2,3,5 토지는 지적상 맹지로서, 인접지를 통해 출입해야 함.

기호6,7 토지는 지적상 도로 형상으로 분할된 상태이며, 기호7은 남측으로 도로에 접함.

인접지와의 관계 등은 별도 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건에는 다수의 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정 및 이전, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소되었음.

등기부채권 총액: 4,224,300,000원.

3.2. 말소 기준 권리

본건 경매의 말소 기준 권리는 2018년 7월 18일 접수된 인후신용협동조합의 근저당권 (을3)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요함.

분묘기지권이 존재할 가능성이 있으며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필수적임.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 등기부상 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 대동초등학교가 인근에 소재함.

* 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역임.

* 대부도 지역은 해양 관광 자원을 기반으로 관광업, 숙박업, 음식점 등 3차 산업 비중이 높음.

* 주요 관광지로는 대부해솔길, 방아머리 해수욕장, 유리섬, 구봉도 선돌 등이 있음.

4.2. 혐오시설 유무

현재 검색된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 본건은 임야 지역으로, 주변은 농경지 및 주택 등과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있음.

* 인근에 대동초등학교가 소재하여 교육 환경에 대한 기본적인 인프라는 갖추고 있음.

* 안산시에서는 대부동을 지속 가능한 발전과 인구 5만 명 이상의 자족 도시로 조성하기 위한 종합발전계획을 수립 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적상 맹지이므로, 건축 등 개발 시 도로 확보 방안을 별도로 강구해야 함.

6.2. 분묘기지권

분묘기지권이 존재할 가능성이 있으며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요함.

6.3. 소유자 미상 과수목

소유자 미상의 감나무 등 7주의 과수목이 토지에 포함되어 평가되었으나, 이에 대한 별도 협의나 처리가 필요할 수 있음.

6.4. 면적 및 경계 불확실성

정확한 면적이나 경계는 측량 등을 통해 별도의 확인이 필요하며, 공부와의 차이가 있을 수 있음.

6.5. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 관리구역에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)의 거래 시 허가가 필요할 수 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

중점경관관리구역으로 지정된 지역도 있어 경관 보전 관련 규제가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 위치한 임야로, 감정가는 약 15.5억원 수준임.

대규모 면적(약 2726.9평)을 소유하고 있으나, 지적상 맹지이며 분묘기지권, 소유자 미상 과수목, 면적 및 경계 불확실성 등 복합적인 권리 및 현황상의 문제가 존재함.

다양한 도시계획적 제한(녹지지역, 산지 등) 및 토지거래허가구역 지정 등의 규제를 받고 있어 개발 및 활용에 신중한 검토가 요구됨.

권리상으로는 인수되는 임차인이 없어 비교적 명확하나, 현황 조사가 필수적임.

안산시의 대부동 종합발전계획에 따라 향후 지역 개발 가능성을 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

* 대부도 지역의 지속적인 개발 계획 및 향후 토지 가치 상승 잠재력.

* 넓은 면적을 활용한 장기적인 개발 사업 또는 농업/임업적 이용 가능성.

* 안산시의 대부동 자족도시 조성 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 별도의 인수 보증금이 없으므로, 감정가 1,552,644,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 리스크 요인, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

다수의 리스크 요인(맹지, 분묘기지권, 토지 이용 제한 등)을 감안할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.