나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [3] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

1. 지적상 맹지임
2. 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음)
3. 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 개요

물건 정보:

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-5

용도: 임야

감정가: 737,205,000원

토지면적: 14,455.00㎡ (약 4,372.64평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인후신용협동조합

3. 기본 정보

경매물건의 소재지는 경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-5번지이며, 토지 전체 면적은 14,455.00㎡(약 4,372.64평)입니다. 본 건은 임야이며, 건물은 존재하지 않습니다. 감정평가액은 737,205,000원입니다.

4. 입지조건

5. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 위치하며, 대동초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 대부도는 서해안에 위치한 섬으로, 바다와 어우러진 탁 트인 전망과 갯벌 체험, 신선한 해산물로 유명합니다. 또한, 방아머리 선사유적공원과 같은 역사적인 장소도 있습니다.

6. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 본건 토지(기호)는 지적상 맹지이며, 일부 토지(기호) 역시 지적상 맹지로 인접지를 통해 출입해야 합니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약]. 기호 토지는 지적상 도로 형상으로 분할되었으며, 기호은 남측으로 도로에 접하나, 인접지와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7. 권리분석

8. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리인 근저당권(인후신용협동조합, 2018-07-18)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다 [2025타경52816 (3) 토지 등기부요약]. 그러나, '물건명세서 참고사항'에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 주의가 필요합니다 [2025타경52816 (3) 물건명세서 참고사항].

9. 인차인 현황

현재 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

10. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2018년 7월 18일 접수된 인후신용협동조합의 근저당권(을3)입니다 [2025타경52816 (3) 토지 등기부요약]. 해당 권리 및 이후에 등기된 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 효력에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다 [2025타경52816 (3) 물건명세서 참고사항].

11. 상권분석

12. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 복합적인 토지이용계획 및 제한 상태를 가지고 있습니다.

* 기호: 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

* 기호: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

* 기호: 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

* 기호: 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 용도에 따라 허가를 받아야 합니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

13. 주변 시설

주변에는 대부도 내 리조트, 펜션, 글램핑장 등 다양한 관광 숙박 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 대부해솔길, 방아머리 해수욕장, 대부도 조개체험 등 관광 및 체험 활동을 즐길 수 있는 시설들이 있습니다. 안산시에는 소각폐기물류 자원회수시설이 있으나, 본 물건지와는 거리가 있습니다.

14. 생활정보

15. 편의시설

인근에 대동초등학교가 위치하고 있으며, 대부도권에는 다양한 관광 숙박 시설과 식당, 체험 시설들이 운영되고 있습니다. 상세한 생활 편의 시설에 대한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

16. 혐오시설

본 건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 혐오시설의 종류로는 공동묘지, 화장장, 폐기물 처리 시설 등이 있습니다. 안산시에는 소각폐기물류 자원회수시설이 있으나, 본 건과는 거리가 있는 다른 지역(안산시 단원구 초지동)에 위치하고 있습니다.

17. 잠재적 리스크

18. 토지 관련 리스크

* 지적상 맹지: 토지로의 진입이 어려운 맹지 상태로, 토지 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약, 물건명세서 참고사항].

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 사용에 제약을 야기할 수 있습니다. 분묘의 존부 여부 및 기지권 성립 여지는 불분명하므로 반드시 확인이 필요합니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약, 물건명세서 참고사항].

* 면적 및 경계 불확실성: 정확한 면적이나 경계는 측량을 통해 별도로 확인해야 합니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약, 물건명세서 참고사항].

* 산지 관련 규제: 보전산지, 공익용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 관련 법규에 따라 토지거래 허가를 받아야 합니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

19. 권리 관련 리스크

* 미소멸 지상권 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다 [2025타경52816 (3) 물건명세서 참고사항].

20. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 위치한 임야로, 감정가는 7억 3천여만 원입니다. 대부도는 관광지로 알려져 있으나, 본 물건 자체는 지적상 맹지이며 분묘기지권 성립 가능성, 면적 및 경계 불확실성 등 토지 이용에 여러 제약이 존재합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다. 권리 분석상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 잠재적 리스크 요인이므로 반드시 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 및 활용에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

21. 투자 포인트

* 대부도 지역의 관광 및 개발 잠재력: 대부도는 지속적인 관광객 유입 및 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 다양한 용도지역: 보전녹지, 자연녹지, 준보전산지 등이 혼재되어 있어, 향후 토지 이용 계획 변화에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다 [2025타경52816 (3) 감정평가서 요약].

22. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 737,205,000원입니다. 예상 입찰가는 상기 물건의 제반 권리 관계, 토지 이용의 제약 조건(맹지, 분묘기지권, 미소멸 지상권 가능성 등), 지역 내 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금 및 차임이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.