나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52816 [2] 경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며 부근은 임야, 농경지, 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

가. 기호[1,2,3,4,5] 부정형 및 사다리형 토지로서 임야임. 나. 기호[6,7] 부정형 토지로서 전기타임.

인접 도로상태

기호[1,2,3,5]는 지적상 맹지, 기호[4]는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입하였으며, 기호[6,7]은 지적상 도로 형상으로 분할된 상태로서 기호[7] 남측으로 도로에 접하며, 인접지와의 관계 등은 별도 확인바람.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1,5] 도시지역, 보전녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 나. 기호[2,3] 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 다. 기호[4] 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 라. 기호[6] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 마. 기호[7] 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 각 토지의 정확한 위치 및 지적경계 확인 등은 측량을 요하며 지상에 소재한 분묘, 과수목 등 관련 내용은 별도 확인바람.

물건 비고

1. 지적상 맹지임
2. 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음)
3. 정확한 면적이나 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52816 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인후신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 산269-4

용도: 임야

토지면적: 14455.00㎡ (약 4373평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정 평가 현황

감정가: 578,200,000원

토지 감정가: 578,200,000원

건물 감정가: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 대동초교 동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능함.

일부 필지는 지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입이 필요하며, 일부 필지는 대로3류(폭 25m~30m)에 접함.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역 등에 속해 있으며, 대기관리권역, 성장관리권역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지 등의 규제를 받음.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 외국인 등 특정 대상자는 용도에 따라 거래 허가를 받아야 함.

일부 필지는 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 다수 존재함.

근저당권, 지상권 설정 등기가 존재했으나, 말소기준권리(2018-07-18, 근저당권, 인후신용협동조합, 780,000,000원) 이후의 권리들은 모두 말소된 것으로 확인됨.

압류: 안산시 (2026-02-04)

임의경매 개시 결정: 수원지방법원 안산지원 (2025-07-10, 채권액 2,517,267,946원)

등기부채권 총액: 3,080,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없음.

등기부상 모든 권리(근저당, 지상권 등)는 말소 예정으로, 낙찰 시 인수되는 부담은 없을 것으로 보임.

단, 분묘기지권은 등기부상 권리가 아니므로 별도 확인 필요.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

본 물건은 임야이므로 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있음.

주변에 농경지와 주택이 일부 분포하나, 유동인구가 많거나 상업 활동이 활발한 지역은 아님.

토지 자체의 가치 및 향후 개발 가능성을 중심으로 분석해야 함.

5. 생활정보

본 물건은 임야로서 주거용으로 직접 사용하기 어렵고, 주변 편의시설에 대한 직접적인 접근성은 낮음.

인근에 대동초등학교가 위치하고 있으나, 본건 토지와의 직접적인 연관성은 적음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

지적상 맹지: 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 관련 법규 확인 및 별도 현황 조사가 필수적임.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 특정 거래 시 허가를 받아야 함. 이는 거래의 제약을 야기할 수 있음.

개발 제한: 도시지역 내 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지 등에 속해 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있음.

6.2. 물리적/현황적 문제

분묘기지권: 본건 토지 내 분묘의 존재 여부가 불분명하며, 만약 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있음. 이는 토지 이용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문이 반드시 필요함.

정확한 면적 및 경계 불확실: 지적도상 면적과 실제 경계가 다를 수 있으므로, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요함.

7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 14,455.00㎡ (약 4373평)의 대규모 임야를 확보할 수 있음.

잠재적 개발 가능성: 도시지역 내 녹지 지역에 포함되어 있어, 향후 안산시의 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있음.

낮은 권리 인수 부담: 등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로, 복잡한 권리 관계 인수 위험이 없음.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 안산시 단원구에 위치한 넓은 임야로, 등기부상 권리 관계는 말소될 예정이어서 인수 부담은 매우 낮은 편입니다.

하지만 지적상 맹지, 다양한 개발 제한 구역 편입, 그리고 가장 중요한 분묘기지권 성립 가능성은 반드시 현장 확인과 면밀한 법률 및 현황 조사를 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악해야 합니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)을 고려하여 입찰 계획을 수립해야 하며, 향후 개발 가능성 및 토지 이용 계획을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

주변 시설 및 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 확인이 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 578,200,000원을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(분묘기지권, 맹지, 개발 제한 등)와 토지 이용의 실질적 제약, 그리고 향후 개발 가능성 및 인허가 관련 불확실성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 권리나 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 분묘기지권 등 복잡한 현황 문제는 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 현장 조사, 주변 시세 분석, 개발 가능성 타진, 그리고 법률 전문가의 자문을 통해 구체화될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.