나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 안산지원 2025타경52801 (6)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층405호

용도: 근린상가

감정가: 369,000,000원

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

등기부채권 총액: 9,359,944,020원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화MTV 거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

주위에는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하여 입지 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건 건물은 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 도로 상황은 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

등기부상 말소기준권리인 을구 1번 근저당권(부안수산업협동조합, 고흥군수산업협동조합)은 말소되었으며, 이후 접수된 가압류(오인규, 이미숙, 서울보증보험), 압류(시흥시) 또한 모두 말소되었습니다.

본건 임의경매 개시 결정은 갑구 5번(고흥군수산업협동조합)으로, 이로 인해 본 경매 절차가 진행되고 있습니다.

다만, 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기, 을구 1번(1)(2) 근저당 설정 등기)가 있다는 점과, 주의사항에 명시된 을구 2번 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않으므로 주의가 필요합니다. (주의사항 및 물건명세서 참고사항에서 을구 2번, 3번이 말소되었다는 내용과 매각으로 소멸되지 않는 권리에 지상권이 있다는 내용이 상충될 수 있어 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 시화MTV 거북섬 일대는 최근 관광레저복합단지로 개발이 추진되는 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하며, 웨이브파크 등 해양레저시설이 운영 중입니다.

하지만 다수의 언론 보도에 따르면, 해당 지역은 개발 계획 지연, 상가 공급 과잉, 높은 공실률 등의 문제로 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. (cite:2, 3, 5, 6, 9, 10)

특히, 생활형 숙박시설 공급 과다 및 미분양 문제가 심각하며, 이는 주변 상권에도 부정적인 영향을 미치고 있습니다. (cite:3)

따라서 상권 분석 시에는 이러한 지역 전반의 침체된 분위기와 공실 문제를 심각하게 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 10층 건물 내 4층 405호에 해당합니다. (cite:2)

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감이며, 내벽은 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 공부상 근린생활시설 용도입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 개발 지연 및 상권 침체: 시화MTV 거북섬 일대는 해양레저복합단지로 개발 중이나, 대관람차 등 주요 시설 사업 지연, 높은 상가 공실률, '유령도시'라는 평가 등 상권 활성화에 대한 우려가 매우 높습니다. (cite:3, 5, 6, 9, 10)

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임대차 조건에 따른 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 인근 지역의 잠재적 부정적 영향: 현재 개발 중인 지역의 특성상, 대규모 개발 사업 지연이나 미분양 등의 문제는 부동산 가치 전반에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 추가적인 별도등기 문제: 토지 등기부에 언급된 '금지사항 등기'와 관련된 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 시화MTV 거북섬에 위치한 근린상가로, 신축 건물(2021년 준공)이며 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다.

하지만, 해당 지역은 과도한 상업시설 공급, 개발 지연, 높은 공실률 등 심각한 상권 침체 문제를 겪고 있어 투자에 신중한 접근이 필요합니다.

더욱이, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시화MTV 거북섬 개발 지역 내 위치: 향후 지역 개발이 정상화될 경우 가치 상승 잠재력 보유

* 신축 건물 (2021년 준공): 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 부담 적음

* 근린상가 용도: 다양한 업종 유치 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 369,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 상기 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리 관계, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 현재 시화MTV 거북섬 일대의 전반적인 상권 침체 상황 및 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 철저한 현장 조사를 통해 예상 임대 수익률 및 공실 가능성 등을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.