나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52801 (7)

소재지: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 1 (정왕동) 4층 406호 (구: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12)

건물명: 지뜨프라자 주건축물제1동

용도: 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 (공부상 근린생활시설)

감정가: 386,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

집합건물 총 호수: 141호

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.876999999999999㎡ (약 4.50평)

건물면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

건물지분: 69㎡ (약 20.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 406호

외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

준공일: 2022년 12월 07일

내진설계: 내진등급(Ⅰ), 내진능력 Ⅶ-0.204g

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기, 을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음.

별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음.

임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하여 다양한 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건이 소재한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 개발 계획 및 제한사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

근저당: 부안수산업협동조합 (2022-12-22, 말소기준권리, 금2,208,000,000원)

근저당: 고흥군수산업협동조합 (2022-12-22, 말소기준권리, 금6,000,000,000원)

가압류: 오인규 (2025-03-10, 금349,900,000원, 말소)

가압류: 이미숙 (2025-03-13, 금503,521,000원, 말소)

가압류: 서울보증보험 (2025-03-10, 금298,523,020원, 말소)

임의경매: 고흥군수산업협동조합 (2025-07-11, 316,668,347원, 말소)

압류: 시흥시 (2026-04-07, 말소)

등기부채권 총액: 9,359,944,020원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 부안수산업협동조합 및 고흥군수산업협동조합의 근저당권입니다. 일반적인 경매 절차에 따라, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

다만, 물건명세서상 "대지권의 목적인 토지에 별도등기"가 언급되어 있어, 토지 관련 권리관계는 별도 확인이 필요합니다. 또한, 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 말소되어 효력이 없습니다.

3.3. 인수주의 권리

일반적으로 경매로 인한 매각으로 대부분의 권리가 소멸되나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보상으로는 인수될 권리는 명확히 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에는 임차인 현황 상세 내역이 없어, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 시화MTV(Multi-purpose Tourism & Marine City) 거북섬 일대는 대규모 관광 및 해양 레저 복합단지로 개발이 진행 중인 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하고 있어 상업 및 주거 기능이 활발하며, 특히 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

4.2. 상업시설 잠재력

건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설 외에 위락시설, 숙박시설로도 표기되어 있어, 다양한 업종의 입점이 가능합니다. [cite: 1, JSON]

141개의 호실을 갖춘 대규모 집합건물에 위치하여, 건물 내 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다. [cite: JSON]

건물 자체의 준공연도가 비교적 최신(2022년)이며, 현대적인 건축 구조를 갖추고 있어 상품 가치가 높습니다. [cite: JSON]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

거북섬 인근 지역은 수변공원, 상업시설, 숙박시설 등이 집적되어 있어 여가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

시화MTV 개발 계획에 따라 앞으로 더욱 다채로운 문화, 여가, 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

대중교통 및 차량 접근성이 양호하며, 향후 시화MTV 개발에 따른 교통망 확충도 기대됩니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

본건 소재지 인근에서 특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 해양 관광 및 레저 중심지로 개발되고 있으며, 전반적인 환경은 쾌적한 편입니다. 다만, 광범위한 시화국가산업단지가 지역 북서쪽에 위치하나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 별도등기 문제

대지권의 목적인 토지에 별도등기(금지사항 등기, 근저당설정등기)가 존재하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

이는 건물 소유권과는 별개로 토지 소유권 또는 이용에 관한 복잡한 권리 문제가 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이러한 문제는 향후 건물 이용 및 재산권 행사, 또는 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지, 유료 임차인이 있는지, 있다면 그들의 대항력 및 보증금/차임 조건은 어떻게 되는지에 대한 정보가 부족합니다.

보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건이자 공동담보 물건이라는 점은 채권 회수의 절차상 복잡성이 있음을 나타냅니다.

이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리 정리에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시의 핵심 개발 지역인 시화MTV 거북섬에 위치한 근린상가로, 최신 건물 연식과 양호한 입지 조건, 다양한 용도 적용 가능성 등 투자 가치가 있는 요소를 갖추고 있습니다.

그러나 대지권과 관련된 토지의 별도등기 문제, 임대차 관계의 불확실성, 유동화/공동담보 물건이라는 점 등은 낙찰 후 인수 부담이나 법적 리스크로 작용할 수 있는 중요한 고려 사항입니다.

따라서 본건의 성공적인 투자를 위해서는 이러한 잠재적 리스크를 철저히 분석하고, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확한 인수 부담 여부를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재 및 미래 가치

시화MTV 거북섬은 지역의 새로운 관광 및 레저 허브로 조성되는 핵심 개발 사업 지역으로, 지속적인 인프라 확충과 배후 수요 증가가 예상됩니다.

이는 장기적으로 해당 지역 상권의 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다.

8.2. 다목적 상가로서의 활용성

제2종근린생활시설 외에 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용 가능한 복합적인 용도 지정은 다양한 업종의 임대 및 운영을 가능하게 하여 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

8.3. 최신 건물 상태

2022년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 별도의 대규모 리모델링 없이 즉시 활용이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 386,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(토지 별도등기, 임대차 관계 불확실성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 파악된 정보만으로는 정확한 입찰가격을 제시하기 어려우며, 실제 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 위험 대비 수익률을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 기타 숨겨진 부담이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.