나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [5] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52801 (5) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 정왕동 2706-12번지, 지뜨프라자 주건축물제1동 4층 404호이며, 용도는 근린상가(제2종근린생활시설)입니다.

감정가는 407,000,000원입니다.

토지 면적은 16.39㎡ (약 5평)이며, 토지 지분은 16.387㎡입니다.

건물 면적은 76.00㎡ (약 23평)이며, 건물 지분은 76㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

건축물 정보에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조로 총 10층 건물이며, 총 141개 호실이 있습니다.

2. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화MTV 거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

토지이용

토지는 대체로 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 부안수산업협동조합의 을구 1번 (1) 근저당권입니다.

권리현황

등기부등본상 을구 1번 (2) 근저당권(고흥군수산업협동조합, 공동담보), 갑구 2번 가압류(서울보증보험, 금298,523,020원), 갑구 3번 임의경매(고흥군수산업협동조합, 316,668,347원), 갑구 4번 압류(시흥시, 징수과) 등기 모두 말소 예정으로 파악됩니다.

별도등기 및 주의사항

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기, 을구 1번 (1)(2) 근저당설정등기)가 있습니다.

또한, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기가 존재하며, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재되었으나 말소되어 효력이 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건명세서에 따르면, 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 수 있음을 의미하므로 매우 중요한 고려사항입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 시화MTV 거북섬 인근 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등 다양한 용도의 시설이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

상업적 잠재력

본건은 일반상업지역에 속하며 대로 및 중로에 접하고 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 주변의 개발 계획 및 유동인구를 고려할 때 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변 시설

수변공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 다양한 근린생활시설의 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권

가장 중요한 리스크는 본건이 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이 지상권의 내용, 설정 기간, 사용 범위 등 구체적인 조건에 따라 부동산의 활용도와 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

대지권 토지의 별도등기

대지권의 기초가 되는 토지에 설정된 금지사항 등기 및 근저당 설정 등기는 소유권 행사나 향후 재산권 처리에 제약이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

혼재된 상업시설 환경

주변에 숙박시설, 위락시설 등 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어, 특정 업종의 경우 경쟁이 치열할 수 있습니다.

주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 심각한 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 복합적인 상업지역 특성상 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 점은 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화MTV 거북섬이라는 발전 가능성이 있는 지역의 상업지역에 위치하며, 교통 및 도로 접근성이 양호하다는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 현재까지 파악된 바로는 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 단순해 보입니다. 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 면밀한 분석과 추가적인 확인이 필수적입니다. 대지권 토지에 설정된 별도등기 사항 역시 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

"시화MTV 거북섬"이라는 신흥 개발 지역 내 입지적 이점.

일반상업지역으로 상업 시설 개발 및 운영에 유리한 조건.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리.

발전 가능성이 높은 지역의 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 높아, 해당 지상권의 구체적인 내용과 가치를 면밀히 파악하는 것이 입찰가 산정의 가장 중요한 요소입니다. 이로 인해 부동산의 실질적인 가치가 크게 하락하거나 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 따라서, 현재 제시된 감정가를 기준으로 하되, 반드시 현장 방문 및 권리 분석을 통해 지상권의 상세 내용을 확인하고, 그 영향을 종합적으로 평가한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.