나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52801 (3)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층203호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 부가 가능)

감정가: 472,000,000원

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평) / 토지지분: 12.29㎡ (약 3.72평)

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평) / 건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화MTV거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인근 도로: 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 폭의 포장도로에 접하며 도로상태는 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 내 2층 203호입니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

공부상 용도는 근린생활시설이며, 실제 이용 현황도 같습니다.

공동 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 중로2류에 해당합니다.

국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건물의 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

다수의 근저당 및 가압류, 압류 권리가 등기되었으나 모두 말소(말소 예정)된 상태입니다.

등기부채권 총액은 약 9,359,944,020원입니다.

3.2. 인수되는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있습니다.

그러나, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에는 "을구 2번 지상권 설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음"이라고 명시되어 있습니다.

또한, 제공된 "집합건물 등기부요약"에는 을구 2번 지상권 등기에 대한 상세 내역이 누락되어 있습니다.

이러한 정보의 불일치로 인해, 낙찰 시 지상권 부담이 인수될 가능성을 완전히 배제하기 어려우므로, 이에 대한 철저한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

현재 파악된 임차인은 없으나, 현장 조사 시 임차인 점유 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

추후 임차인 발견 시, 보증금 및 차임 등 상세 내역을 반드시 확인하시기 바랍니다. 금액이 미상이라도 인수되는 권리인지 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

시화MTV 거북섬 인근에 위치하여 수변공원 및 관광객 유동인구가 예상되는 지역입니다.

근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하여 다양한 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 건물 용도

본 물건은 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 위락시설 및 숙박시설로도 활용될 수 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

총 141개 호실로 구성되어 있어 상권 활성화 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 수변공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 상권에 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집하여 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불명확성

등기부 요약과 물건명세서 상의 지상권 관련 내용이 상이하여, 낙찰 시 예상치 못한 권리가 인수될 위험이 있습니다.

반드시 현장 조사 및 등기사항 증명서 상세 확인을 통해 정확한 권리관계를 파악해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 없을 경우에도 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

만약 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있다면, 대항력 유무 및 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 매각 등으로 인해 권리 변동 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 개발 계획

시화MTV, 거북섬 등 대규모 개발 사업 구역 내 위치하므로, 향후 지역 가치 상승 가능성도 있으나, 개발 계획 변경이나 지연 등 변수도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 시화MTV 거북섬 인근에 위치한 상가 건물로, 입지조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

건물은 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 다양한 업종으로의 활용 잠재력이 있습니다.

등기부 상 권리는 대부분 말소되었으나, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 별도 등기 부분에 대한 확인이 필수적입니다.

임대차 관계가 불명확하며, 물건명세서 상의 권리관계와 등기부 요약 간의 차이가 존재하여 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

철저한 사전 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 완벽히 파악한다면, 지역 개발 잠재력과 함께 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

"시화MTV 거북섬"이라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 성장 가능성이 높습니다.

수변공원 인근으로 쾌적하며, 관광 및 휴식 시설과 연계된 상권 활성화 기대됩니다.

8.2. 용도 다양성

근린생활시설 외 위락, 숙박시설 등으로도 활용 가능한 유연성이 있습니다.

8.3. 저평가 가능성

권리관계 복잡성으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 감정가가 472,000,000원입니다.

별도 등기 및 지상권 인수 가능성 등 권리 관계의 불확실성이 존재하므로, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 기준으로 보수적으로 접근한다면 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 최종 입찰가는 권리관계 명확화, 주변 시세 조사, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.