나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경52801 (4) 사건으로, 경기도 시흥시 정왕동 2706-12에 위치한 지뜨프라자 주건축물제1동 3층 304호입니다.

해당 물건의 용도는 근린상가(제2종근린생활시설)이며, 감정가는 516,000,000원입니다.

토지 면적은 16.39㎡ (약 4.96평)이며, 건물 면적은 76.00㎡ (약 22.99평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화MTV거북섬" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 및 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

시화MTV 거북섬 일대는 해양레저 및 관광 중심지로 개발이 추진되고 있으며, 웨이브파크, 다양한 상업시설, 카페 등이 입점해 있습니다.

주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권(을구 1번 (1))입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인되어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 근저당: 부안수산업협동조합 (2022-12-22, 말소 기준)

* 근저당공동담보: 고흥군수산업협동조합 (2022-12-22, 말소)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28, 말소)

* 임의경매: 고흥군수산업협동조합 (2025-07-11, 말소)

* 압류: 시흥시 (2026-04-07, 말소)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하며, 을구 2번 지상권설정등기가 기재되어 있었으나 말소되어 효력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. [주의사항, 물건명세서 참고사항]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 시화MTV 거북섬 지역은 해양레저 및 관광, 상업, 주거 기능이 복합된 복합단지로 개발되고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 웨이브파크 등 다양한 시설이 혼재하여 유동인구 및 지역 소비층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 최근 거북섬 지역 상가들의 높은 공실률과 분양 사기 의혹 관련 기사들이 존재하는 점은 상권 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 10층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

공동 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

공부상 용도는 근린생활시설로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기)가 존재하여, 경매를 통해 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이 부분은 사전에 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관련 리스크: 임대 관계가 미상으로, 현재 점유 중인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 회수 문제 등을 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 상권 변동성: 거북섬 지역은 활발한 개발이 이루어지고 있으나, 일부 상업 시설의 공실 문제와 분양 관련 이슈가 제기된 사례가 있어 투자 시 상권의 안정성 및 미래 전망을 신중하게 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화MTV 거북섬이라는 신흥 관광 및 상업 지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다.

대부분의 권리가 말소되어 권리관계는 비교적 명확하나, 토지상의 별도 등기 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 존재합니다.

주변 상권은 관광 시설과의 연계를 통해 활성화될 가능성이 있으나, 최근 상가 공실 및 분양 관련 이슈들을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시화MTV 거북섬 일대의 관광 및 해양레저 산업 성장 잠재력.

* 수변공원 및 다양한 편의시설과의 인접성.

* 근린상가로서 지역 내 수요 흡수 가능성.

* 대부분의 권리가 말소되어 경매 절차 후 권리관계가 명확해짐.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 516,000,000원을 기준으로 시장 조사, 주변 시세, 임대 수익률, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 상가 공실 문제 및 투자 관련 부정적 이슈가 일부 언론을 통해 제기된 점을 감안하여, 향후 상권 회복 가능성과 본 물건의 가치를 신중하게 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가의 도움을 받아 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.