나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52801 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 2층 201호외 8개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(9)는 공부상 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14) (중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기,을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음, 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기, 을구 3번 근저당권설정등기는 기재 있으나 말소되어 효력없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52801 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12, 지뜨프라자 주건축물 제1동 2층 202호

건물명: 지뜨프라자

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 용도 포함)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층

총 층수: 10층

해당 층수: 2층

사용승인일: 2022년 12월 07일

감정평가액: 472,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 12.29㎡ (약 37.18평)

토지 지분: 12.29㎡ (약 37.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 57.00㎡ (약 172.43평)

건물 지분: 57㎡ (약 172.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화 MTV 거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류, 중로1류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다.

국가산업단지, 특수지역(반월특수지역) 및 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건은 집합건물로, 소유권보존등기 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

말소되지 않고 인수해야 하는 권리 사항은 없는 것으로 보입니다.

총 등기부채권 총액(말소된 권리 포함)은 9,359,944,020원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다.

주의사항에 '대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구1-1 금지사항 등기, 을구 1번(1)(2)근저당설정등기) 있음'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 별도등기 중 을구 2번 지상권설정등기는 말소되어 효력이 없다고 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 '지상권'은 인수해야 할 권리일 가능성이 높으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

인수 보증금이 0원이라 할지라도, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 시화 MTV 지구는 신규 조성된 상업, 숙박, 레저 복합 단지로, 관광 및 유동인구 유입이 기대되는 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 수변공원 등이 발달하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역 조사 결과, 직접적으로 해당 물건지 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)이 확인되지는 않았습니다. 다만, 건축물대장상 '위락시설, 숙박시설' 등이 포함되어 있어, 이러한 용도의 시설이 건물 내에 운영될 수 있음을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

수변공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 단지 내 및 주변의 상업시설, 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

대중교통망 확충 및 지역 개발에 따라 생활 편의성은 점진적으로 향상될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 이는 해당 부동산을 사용 수익하는 데 제약을 초래할 수 있으며, 향후 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 인수되는 지상권의 구체적인 내용, 존속기간, 범위 등을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 별도등기

대지권의 목적이 되는 토지에 별도의 등기(금지사항 등기 등)가 있다는 점은 토지에 대한 별도의 제한이나 권리 관계가 존재함을 시사합니다. 이는 건물 소유주의 토지 사용 권한이나 향후 재건축, 증축 등에 제약을 줄 수 있는 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 고액 채권 및 공동담보

말소된 권리들을 포함한 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 부담이 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 묶여 있다는 점은 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후에도 공동 담보 해소 등 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건은 통상 채권 금융기관의 대출 채권이 securitization(유동화)된 상태로 경매에 나오는 경우가 많아, 권리 관계가 복잡하고 채권 회수 과정에서의 다양한 특수성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화 MTV라는 신흥 상업 지구에 위치하며, 근린상가로서 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 현재 파악된 정보상으로는 인수되는 지상권, 토지에 대한 별도등기, 고액의 채권 총액, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점에서 상당한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 인수되는 지상권의 내용이 명확히 규명되지 않은 상태에서의 투자는 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신규 개발 지역의 잠재력

시화 MTV는 최근 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 향후 지역 경제 활성화 및 관광객 증가에 따른 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 다양한 용도의 활용 가능성

건축물대장상 근린생활시설 외 위락시설, 숙박시설 등의 용도가 포함되어 있어, 다양한 업종의 임대 또는 운영이 가능할 수 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가

만약 권리상의 문제만 해결된다면, 감정가 수준에서 취득 시 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

특히, 인수해야 할 지상권의 권리가치, 토지 별도등기의 영향을 고려한 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

권리 분석 및 물건 가치 재평가를 통해 신중하게 결정해야 하며, 일반적인 경매 컨설팅에서는 해당 물건의 제반 리스크를 고려하여 낙찰가율을 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.