나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570760 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역4블록2로트 로얄캐슬 103동 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는
연립주택과 근린생활시설 및 다세대주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 2022.10.27인
철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건내 3층 305호로서
외 벽 : 일부 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 단지형연립주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하
주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 부정형의 토지로서 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 부지는 북측과 동측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시개발사업구역으로서 기준시점 현재 지적미정리 상태로서 토지이용계획확인서의
발급이 불가능한 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨 인천 미추홀구로부터 토지+건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.5.22.)
-도시개발사업구역으로 지적미정리 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경570760 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역4블록2로트 로얄캐슬 103동 3층305호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 376,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 79.39㎡ (약 24.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대지권 미등기

* 주의사항:

* 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

* 인천 미추홀구로부터 토지+건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신 있음 (2026.5.22.)

* 도시개발사업구역으로 지적 미정리 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 대체로 무난한 편임.

2.2. 주변 시설

* 교육시설: 본건은 문학초등학교 남서측 인근에 위치하여 통학이 편리한 편임.

* 공원 및 녹지: 본 물건 인근에는 문학산 및 문학공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 기타 시설: 미추홀구 지역은 인천도호부 관아, 무덕정 등 역사 문화 유적을 포함하고 있으며, 문학레포츠공원, 승학체육공원 등 다양한 체육시설이 위치해 있음.

2.3. 혐오시설 현황

* 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 교정시설, 폐기물 처리시설, 대규모 공해 시설 등)에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 과거 문학산 지역 인근에서 쓰레기 방치 및 오염된 땅에 공원을 조성하는 문제 등이 보도된 바 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소되는 권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 319,000,000원, 2023-08-09 접수)

* 경매로 인해 말소될 주요 권리:

* 을1 근저당권 (농협은행주식회사)

* 을2 주택임차권 (카자흐스탄인, 20,000,000원, 2024-10-25 접수, 확정일자 2023-09-18) - 대항력 없음.

* 갑7 임의경매 (농협은행주식회사)

* 기타 갑구 권리 (소유권 이전, 신탁등기 말소 등)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 카자흐스탄인

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-25

* 확정일자: 2023-09-18

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.4. 등기부채권 총액

* 총 채권액: 339,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 문학동 일대는 연립주택, 다세대주택 등 주거용 건물이 밀집한 주거 중심 지역임.

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능하나, 대규모 상권보다는 주거지의 편의를 위한 소규모 상업 기능이 주를 이룰 것으로 예상됨.

4.2. 개발 현황

* 본 물건은 문학구역 도시개발사업 구역 내에 위치하고 있음. 이 사업은 2011년 시작되어 2026년 12월 31일까지 완료 예정이었으나, 기반시설 확충 지연 등으로 준공 기한이 연장되고 있는 상황임.

* 사업 방식은 환지 방식이며, 현재 지적 미정리 상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가한 상태임.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 교통

* 문학초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경 접근성이 우수함.

* 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 무난하여 교통 이용이 용이함.

5.2. 편의시설 및 휴식 공간

* 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 문학산과 문학공원이 인접하여 자연 친화적인 휴식 공간을 이용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 대지권의 존재 여부 및 실제 권리 확보에 불확실성이 존재함.

* 감정평가액에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 등기 미등기 상태로 인해 재산권 행사 시 추가적인 법적 검토 및 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 지적 미정리 상태

* 문학구역 도시개발사업 구역 내에 위치하며, 현재 지적이 미정리 상태로 토지 경계 및 이용 계획의 불확실성이 존재함.

* 이는 향후 개발 과정 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있으며, 토지이용계획확인서 발급이 불가능하여 관련 정보 파악에 제약이 따름.

6.3. 도시개발사업 지연

* 문학구역 도시개발사업의 준공 기한이 연장되고 있어 사업 완료 시점 및 향후 지역 가치 상승에 대한 예측이 어려운 상황임.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 연립주택으로, 문학초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고, 문학산 및 문학공원 등 자연 환경 접근성이 좋은 편입니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 장점이 있습니다.

그러나 대지권 미등기 및 도시개발사업구역 내 지적 미정리 상태는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히, 등기되지 않은 대지권과 확정되지 않은 지적 상태는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 사업 지연으로 인한 불확실성도 존재합니다.

따라서 본 물건에 투자하기 위해서는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 대지권 확보 방안, 도시개발사업의 진행 현황 및 향후 전망 등에 대해 심층적인 법률적, 행정적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 및 지적 미정리 상태가 해소될 경우, 향후 가치 상승 잠재력을 가짐.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축급 연립주택으로 물리적 상태 양호.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차가 용이함.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 경우, 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 해당 부분을 고려할 필요가 없습니다.

* 감정가 376,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 대지권 미등기, 지적 미정리, 도시개발사업 지연 등의 중대한 리스크 요인을 면밀히 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 그리고 전문가(변호사, 경매 컨설턴트 등)와의 상담을 통해 리스크를 반영한 전략적 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.