나이스옥션 법원경매 인천 2024타경548565 [1] 인천광역시 서구 석남동 569-13 낙원연립 비동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2024.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서부여성회관역" 서측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 "서부여성회관역" 및 노선버스정류장이
소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1978년 10월 7일 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건중 제1층 제103호로
외벽:페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

연립주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 연립주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(인천서부교육청평생교육과
문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상의 부동산의 표시와 등기사항전부증명서상의 물건의 표시는
동일하게 1층 103호 48.33㎡,지하실 9.45㎡로 일치하나 집합건축물대장상에는
1층 103호 46.84㎡로 그 차이가 근소하며 지하실부분은 28.73㎡로 큰 차이를
보이고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근
유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는
파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

등기사항전부증명서상 전유부분 건물의 표시(48.33㎡, 지하실 9.45㎡)와 집합건축물대장상 표시(46.84㎡, 지하실28.7.㎡) 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2024타경548565 (1) 사건으로, 인천광역시 서구 석남동 569-13에 소재한 낙원연립 비동 1층 103호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경548565 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 569-13 낙원연립 비동 1층 103호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 117,000,000원 (1억 1천 7백만원)

* 토지면적: 42.82㎡ (약 12.95평)

* 토지지분: 42.82073935172783㎡ (약 12.95평)

* 건물면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

* 건물지분: 48.33㎡ (약 14.62평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 등기사항전부증명서상 전유부분 건물 표시(48.33㎡, 지하실 9.45㎡)와 집합건축물대장상 표시(46.84㎡, 지하실 28.73㎡) 상이함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서부여성회관역" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "서부여성회관역" 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

* 도로상태: 동측과 서측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자 2020-02-13, 을12)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을12 근저당권, 을14 근저당권, 갑8 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"가 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다. 일반적인 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없다면 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 염

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음 (전입신고만 되어 있고 확정일자가 없어 대항력이 없습니다.)

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채무 총액: 263,700,000원 (2억 6천 3백 70만원)

1.3. 상권분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다. 본건은 연립주택으로, 제공된 데이터는 다세대주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 지역 시세 파악을 위한 참고 자료로 활용합니다.

* 최근 매매 정보 (2026년 1월 기준):

* 한빛빌라: 전용면적 40.98㎡ (약 12.4평), 3층, 매매가 77,000,000원

* 경성빌라가동: 전용면적 38.97㎡ (약 11.79평), 4층, 매매가 100,000,000원

* 대명그린빌: 전용면적 47.76㎡ (약 14.45평), 4층, 매매가 105,000,000원

* 분석:

인근 다세대주택의 매매가는 약 7천 7백만원에서 1억 5백만원 수준이며, 전용면적은 약 39㎡에서 48㎡입니다. 평당 가격으로 환산 시 약 620만원에서 727만원 수준입니다.

본건 연립주택의 감정가는 1억 1천 7백만원이며, 건물 면적은 48.33㎡ (약 14.62평)입니다. 감정가 기준 평당 가격은 약 800만원으로, 인근 다세대주택의 최고가보다 높은 수준입니다.

본건의 감정가는 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 인천 서구 석남동 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* "서부여성회관역" (지하철) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당되어 주거 환경을 유지하는 데 적합한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 불일치: 등기사항전부증명서 상의 전유부분 건물 표시(48.33㎡, 지하실 9.45㎡)와 집합건축물대장 상의 표시(46.84㎡, 지하실 28.73㎡) 사이에 차이가 존재합니다. 특히 지하실 면적의 차이가 크므로, 이는 법적 분쟁이나 추가적인 공사 또는 행정 절차를 필요로 할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 이용 상태, 하자 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 이용 가치와는 차이가 있을 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 임대 여부 불확실: 임대 여부를 파악하지 못하여, 명도 시 임차인과의 마찰 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 인천 서구 석남동 569-13번지 일대에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 근린생활시설 위주의 지역으로 명확하게 드러나는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 확인을 위해서는 현장 조사 및 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 연립주택으로, 서부여성회관역 인근에 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 단순하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

하지만, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간의 건물 면적(특히 지하실) 차이가 크다는 점, 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 리스크입니다. 또한, 감정가가 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인근에 위치하여 대중교통 이용 편리성 확보.

* 인천 서구 지역의 개발 가능성.

* 건물 면적의 불일치 및 내부 미확인 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근 시, 시세 대비 저가 매수의 기회를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 117,000,000원

* 인근 다세대주택 시세 분석 (평당 약 620만원 ~ 727만원, 본건 면적 48.33㎡ 기준): 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위

* 리스크(면적 불일치, 내부 확인 불가 등) 반영 필요.

종합적인 검토 결과, 본건의 감정가는 인근 시세 대비 다소 높은 편이며, 면적 불일치와 같은 중대한 리스크가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 85% 수준인 100,000,000원 (1억원)을 제안 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 100,000,000원 (1억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.