나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569500 [4] 인천광역시 부평구 십정동 583-4 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천동암초등교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 공히 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재
하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건(사용승인일 : 2002.04.25.)내
3층 302호로서
- 외벽 : 드라이비트마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호임.

기호(2)와 기호(3)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 2002.
03.18.)내 2층 202호<기호(2)>와 3층 301호<기호(3)>로서
- 외벽 : 드라이비트마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호 및 알루미늄새시창호임.

기호(4)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 1994.11.09.)내
4층 403호로서
- 외벽 : 드라이비트마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호임.


기호(5)는 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층건(사용승인일 : 1987.11.09.)내
2층 203호로서
- 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위페인팅마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호임.

기호(6)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 1993.10.30.)내
4층 402호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새새창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) - 기호(5)는 공히 사다리형의 평지인 토지이고, 기호(6)은
부정형의 평지인 토지로서, 공히 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)과 기호(4) 남동측으로 공히 노폭 약 35미터의 포장도로에,
기호(2)와 기호(3) 남측으로 공히 노폭 약 6미터의 포장도로에, 그리고
기호(5)와 기호(6) 서측으로 공히 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고, 기호(1)과
기호(4)는 도시철도(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
철도보호지구<철도안전법>이고, 기호(2)와 기호(3)은 철도보호지구<철도
안전법>이고, 기호(5)는 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도
보호지구<철도안전법>이며, 기호(6)은 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)과 기호(3)은 공히 임대차중인 것으로 탐문조사되었고, 기호(2) 및
기호(4) - 기호(6)의 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경569500 (4)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 583-4 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

* 토지지분: 26.90㎡ (약 8.14평)

* 건물면적: 41.41㎡ (약 12.53평)

* 건물지분: 41.41㎡ (약 12.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우리금융캐피탈주식회사

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

* 건축물 정보:

* 건축연도: 1994년 11월 9일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호

* 총 층수: 4층

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시철도(저촉), 상대보호구역, 철도보호지구

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천동암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매 개시결정 등기(2024.10.30. 접수, 갑9)입니다.

* 선순위 권리: 대항력 있는 임차인(김찬호)이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김찬호)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 8일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 참고: 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 80,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 우리금융캐피탈주식회사 외 한국토지주택공사의 강제경매, 기흥세무서장의 압류 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 80,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 상업시설: 인근에 십정시장 등 지역 기반 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천동암초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 십정시장, 십정동 행정복지센터, 십정119안전센터 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 임차인 김찬호 씨의 보증금 80,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이 점은 매수인이 부담해야 할 실질적인 총 투입 비용에 영향을 미칩니다.

* 중복사건 진행: 한국토지주택공사의 강제경매 사건(2024타경575932)이 병합될 수 있으므로, 경매 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 도시철도 저촉: 토지이용계획상 도시철도와 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 또는 재건축 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 94,000,000원 대비 전용면적 41.41㎡ (약 12.53평)으로 평가되었습니다. 입지적으로 초등학교와 대중교통 이용이 편리하며 생활 편의시설도 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수할 가능성이 있다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 인수 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금(80,000,000원)을 제외한 순수 입찰가를 산정해야 하며, 총 투입 비용을 고려한 적정 낙찰가 산출이 중요합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮은 수준이므로, 인수 조건 하에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 교통망 개선 가능성 등을 고려하여 장기적인 관점에서의 가치 상승 잠재력을 평가할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 건물 시세는 약 145,000,000원에서 170,000,000원 범위로 추정됩니다. 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이를 제외한 실제 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 총 투입 비용을 보수적으로 150,000,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 70,000,000원으로 산출됩니다.

예상 입찰가: 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.