나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569500 [5] 인천광역시 부평구 십정동 583-18 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2024.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천동암초등교" 북동측 인근에
위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 공히 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재
하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건(사용승인일 : 2002.04.25.)내
3층 302호로서
- 외벽 : 드라이비트마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호임.

기호(2)와 기호(3)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 2002.
03.18.)내 2층 202호<기호(2)>와 3층 301호<기호(3)>로서
- 외벽 : 드라이비트마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호 및 알루미늄새시창호임.

기호(4)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 1994.11.09.)내
4층 403호로서
- 외벽 : 드라이비트마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호임.


기호(5)는 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층건(사용승인일 : 1987.11.09.)내
2층 203호로서
- 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위페인팅마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 하이새시창호임.

기호(6)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 1993.10.30.)내
4층 402호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새새창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) - 기호(5)는 공히 사다리형의 평지인 토지이고, 기호(6)은
부정형의 평지인 토지로서, 공히 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)과 기호(4) 남동측으로 공히 노폭 약 35미터의 포장도로에,
기호(2)와 기호(3) 남측으로 공히 노폭 약 6미터의 포장도로에, 그리고
기호(5)와 기호(6) 서측으로 공히 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고, 기호(1)과
기호(4)는 도시철도(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
철도보호지구<철도안전법>이고, 기호(2)와 기호(3)은 철도보호지구<철도
안전법>이고, 기호(5)는 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도
보호지구<철도안전법>이며, 기호(6)은 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)과 기호(3)은 공히 임대차중인 것으로 탐문조사되었고, 기호(2) 및
기호(4) - 기호(6)의 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경569500 (5)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 583-18, 2층 203호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 83,000,000원

토지면적: 30.72㎡ (약 9.29평)

건물면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우리금융캐피탈주식회사 (등기부상 확인)

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 소재하며, 인천동암초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 물건은 제2종일반주거지역, 과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2024년 10월 30일 접수된 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매 개시결정등기(갑4)입니다.

등기부상 확인된 소유권 변동 이력이 있으나, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 김 씨가 있으며, 보증금 76,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2022년 1월 21일자로 대항력이 있습니다.

배당신고일자는 2025년 1월 13일자로 기재되어 있습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 전액 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

명시적으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 십정동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다.

최근 2025년 12월~2026년 1월 사이에 인근 다세대주택 거래 사례를 살펴보면,

전용면적 56.85㎡가 145,000,000원, 전용면적 42.39㎡가 210,000,000원, 전용면적 36.87㎡가 154,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적(35.43㎡)은 거래 사례 중 가장 작은 편에 속하며, 건물 준공 연도(1987년)가 가장 오래된 점을 감안할 때, 시장 가격은 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 83,000,000원으로 시세보다 낮게 평가되었습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 인천동암초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 이용하기에 편리합니다.

주변에 다세대주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 정확한 편의시설 및 혐오시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

도로 교통 상황은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 일반적인 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

'중복사건'으로 표기되어 있어, 다른 경매 사건과의 연관성 및 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.

'대항력 있는 임차인' 김 씨의 보증금 76,000,000원에 대한 완전한 배당 여부가 불확실할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. (현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력 존재로 인한 위험은 상존합니다.)

건축 연도가 1987년으로 비교적 오래된 편이므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정된 점이 가장 큰 특징입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고 건물 연식이 오래되었으며, 중복 사건이라는 특이사항이 있으나, 이를 감안하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

특히, 임차인 보증금 인수 문제가 명확히 해결된다면 유리한 투자가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 높은 시세: 시세가 8,300만원 대비 140,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인의 명도 관련 부담 적을 가능성: '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자의 보증금 부담이 없을 가능성을 시사합니다. (다만, 이는 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.)

입지적 장점: 초등학교 및 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(35.43㎡)과 건축 연도(1987년)를 고려했을 때, 인근 유사 물건의 최근 거래 사례(전용 36.87㎡, 154,000,000원)를 바탕으로 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 76,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가 83,000,000원과 시세, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이를 권장합니다.

본 물건의 최적 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.